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Inspirada na Faria Lima, Porto Alegre quer vender R$ 1 bi em ‘CEPACs’

Rafael Balago — Thu, 03 Sep 2026 03:10:00 +0000

PORTO ALEGRE – A capital gaúcha está nos preparativos finais para colocar de pé de uma operação urbana que se inspira no leilão de CEPACs da Faria Lima e pretende revitalizar uma das avenidas mais importantes da cidade, com a expectativa de atrair cerca de R$ 1 bilhão em venda de certificados. Num esforço para atrair mais moradores e negócios, Porto Alegre quer estimular a construção de empreendimentos residenciais e comerciais na Av. Ipiranga e no seu entorno, uma área que soma 16 milhões de metros quadrados (1.600 hectares). A gestão municipal está finalizando o projeto de lei que institui a Operação Urbana Consorciada Nova Ipiranga, e a perspectiva é apresentá-lo ao Legislativo até outubro. Ao mesmo tempo, está sendo estruturada a empresa pública que vai tocar o processo. A operação na avenida Ipiranga é debatida desde 2022 e será a primeira do tipo na cidade. Para que finalmente consiga sair do papel, a Prefeitura quer fazer a primeira parte das intervenções com recursos próprios para estimular o mercado a investir nas etapas seguintes. A gestão municipal deve investir cerca de R$ 260 milhões para os projetos da fase 1, um trecho de um quilômetro que vai da Orla do Rio Guaíba até a Av. Érico Veríssimo. O BNDES deve ser um dos financiadores da Prefeitura, apurou o Metro Quadrado. “Porto Alegre não tem um mercado como o de São Paulo. O instrumento da outorga não seria suficiente para fazer obras dessa envergadura. Por isso, vamos aportar recursos,” Germano Bremm, o secretário municipal de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, disse ao Metro Quadrado.

O secretário estima que, tudo dando certo, a contratação desta obra será feita no segundo semestre de 2027, e que a reforma inicial leve de um a dois anos. Já a expectativa de arrecadar R$ 970 milhões em certificados é tratada como o cenário mais provável pela Profill, a empresa de engenharia que tem ajudado a Prefeitura a estruturar o projeto. No melhor dos mundos, o valor poderia chegar a R$ 1,45 bilhão. O valor máximo, no entanto, é considerado difícil de ser atingido, dado o tamanho da população da cidade e a capacidade de produção atual do mercado local. O avanço da proposta dependia da aprovação do novo Plano Diretor e da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, sancionados em julho, que definiram os limites construtivos da região. “Estamos agora ajustando os índices em função dessa revisão, para o instrumento fazer sentido,” Juliana Tonet, a diretora da Profill, disse ao Metro Quadrado. O modelo é similar ao usado em São Paulo, como o da Faria Lima, e no Rio de Janeiro, no qual empresas interessadas em construir prédios mais altos do que o zoneamento permite compram certificados da prefeitura. O dinheiro obtido é usado pelo poder público para fazer obras de melhoria. No caso da Ipiranga, um dos principais desafios é despoluir o córrego – ou arroio – que corre no meio da avenida e a deixa com mau cheiro. A operação prevê a construção de um parque linear ao longo da Ipiranga, que se estende por nove quilômetros. Nas ruas transversais, haverá corredores verdes, com biovaletas, que captam melhor a água da chuva. O novo parque terá conexão com a Orla do Rio Guaíba, cuja reforma terminou este ano. O local é um dos principais pontos turísticos da cidade. Além disso, a lei local determina que 25% dos recursos obtidos com a operação sejam destinados a melhorias habitacionais e moradias de interesse social. A área de abrangência da operação urbana inclui ainda um shopping center e campi da PUC-RS e da UFRGS. Ao todo, a área impactada corresponde a 3% do território da cidade. O projeto busca ainda atrair de volta a Porto Alegre moradores que deixaram a cidade nos últimos anos. O censo de 2022 apontou um encolhimento da população da capital, enquanto cidades no entorno tiveram altas. “A região do perímetro de adesão é muito interessante para quem mora em Viamão e fica muito tempo no trânsito para chegar em Porto Alegre,” diz Tonet.

Mansão de dono da Marabraz vai a leilão após calote

Larissa Vitória — Thu, 03 Sep 2026 03:09:00 +0000

O slogan que marcou os comerciais da Marabraz – “preço menor ninguém faz” – agora será aplicado à mansão do CEO Nasser Fares, um dos filhos do fundador da varejista. Com a companhia imersa em dívidas, disputas familiares e um pedido de recuperação judicial (mais uma para a lista), a casa de 2,6 mil metros quadrados no Alphaville está indo a leilão com um lance mínimo que soa como uma pechincha se comparado ao valor de outros imóveis vendidos no bairro recentemente. O imóvel será leiloado em outubro pela plataforma Bayit com um pedido inicial de R$ 72,8 milhões. O que expõe o tamanho da oportunidade é o terreno. A mansão foi construída em uma área de 5 mil m² (três lotes unidos), mais que o dobro do que normalmente é visto no bairro, onde imóveis em terrenos de 2 mil m² são vendidos por valores não muito abaixo, entre R$ 50 milhões e R$ 60 milhões. “Não é todo dia que surge um negócio assim,” Avraham Dichi, o fundador da Bayit, disse ao Metro Quadrado. E o valor pode ficar ainda menor: está previsto um desconto de 30% caso o leilão vá para a segunda praça, reduzindo a pedida mínima para R$ 51 milhões. A mansão chegou à Bayit na semana passada, poucos dias após a Marabraz entrar com um pedido de recuperação judicial com cerca de R$ 140 milhões em dívidas. O leilão, no entanto, não é uma consequência direta da RJ, pois a mansão não faz parte do patrimônio da companhia, mas sim do calote dos aluguéis de uma loja da Marabraz em Pinheiros. A loja funcionava no local desde 1994, com um contrato vinculado diretamente a Nasser Fares, mas os pagamentos mensais de R$ 55 mil foram interrompidos no ano passado, levando o proprietário do imóvel a cobrar os valores na Justiça. Após tentativas de acordo, o locatário foi despejado no início do ano, e a mansão, que também estava em nome de Nasser Fares, foi penhorada para pagar a dívida, que hoje soma R$ 2,3 milhões. Um dos despachos que autorizam e regulam os termos do leilão foi publicado em agosto, apenas três dias antes de a Marabraz oficializar o pedido de RJ. Não bastasse tudo isso, a empresa ainda enfrenta uma disputa familiar que tem de um lado os irmãos Nasser e Jamer, e do outro os filhos dos dois e de outro irmão. Os parentes disputam o controle de uma holding que concentra o patrimônio imobiliário dos Fares.

EXCLUSIVO. Itaú perto de fechar com a Eztec a maior locação da história de SP

André Ítalo Rocha — Wed, 02 Sep 2026 18:25:00 +0000

O Itaú Unibanco está muito perto de acertar com a Eztec a locação de 100% das duas torres do Esther Towers, fontes a parte do assunto disseram ao Metro Quadrado. A negociação, que tende a ser concluída nas próximas semanas, seria a maior locação de escritórios da história de São Paulo, com cerca de 90 mil metros quadrados de ABL, 45 mil em cada torre. O complexo corporativo desenvolvido pela incorporadora da família Zarzur está em fase final de construção e fica na Av. Chucri Zaidan, um dos trechos da cidade que tem se beneficiado da falta de espaço e dos preços elevados em áreas mais consolidadas. Com o avanço das conversas pelo Esther Towers, o Itaú deixou de lado as negociações pelo Alto das Nações, que também está em fase final de construção e também tem cerca de 90 mil m² de área disponível. O novo escritório se somará às operações do banco na Av. Faria Lima e no Jabaquara. O Itaú já era o maior ocupante de escritórios de São Paulo e vai ampliar a sua liderança. O objetivo é ter mais espaço para dar conta do aumento do número de funcionários e da maior frequência de trabalho presencial, que no banco passará de oito dias por mês para três dias por semana a partir de 2028. O complexo deve abrigar diferentes áreas do Itaú, incluindo os profissionais de uma nova vertical do banco, que está apostando na criação de agências virtuais, compostas por gerentes que atendem os clientes de forma online e por isso não precisam estar em agências tradicionais. Com essa locação, o banco reforça o movimento do setor financeiro de buscar áreas mais baratas fora da Faria Lima para equipes que não precisam estar na avenida mais cara da cidade. O interesse do Itaú pelo projeto da Eztec também mostra que a Chucri Zaidan está de fato engrenando como um destino de escritórios. A avenida era uma aposta do mercado antes da pandemia, mas acabou enfrentando uma vacância alta mesmo depois do fim do isolamento social, oferecendo descontos elevados para atrair inquilinos. Agora, embora com preços ainda distantes da Faria Lima, já apresenta uma demanda que justifica revisionais de contratos de 30% a 40%. Por ter um estoque novo, a avenida tem atraído principalmente empresas que precisam de áreas grandes e contíguas, de pelo menos 5 mil m² ou 10 mil m² – tamanhos que raramente se encontram na Faria Lima (imagine de 90 mil m²). O preço pedido no Esther Tower é de R$ 110/m², enquanto no Alto das Nações é de 120/m². Já na Faria Lima, os aluguéis mais caros se aproximam de R$ 400/m².

ARZ capta R$ 200 mi para investir em crédito imobiliário nos EUA, ‘que aguenta desaforo’

Wed, 02 Sep 2026 03:04:00 +0000

A ARZ Capital está ampliando sua aposta em crédito nos Estados Unidos para incorporadoras que precisam de um fôlego para financiar seus projetos, a maioria de multifamily. A gestora acaba de captar R$ 200 milhões para um fundo que vai investir em um portfólio de crédito da BridgeInvest, gestora de Alex Horn especializada em crédito privado para o setor. Esse é o segundo veículo para a tese da ARZ, que vê o crédito imobiliário dos EUA menos dependente do cenário econômico e político. “Procuramos acessar mercados em que temos prioridade no recebimento das garantias e índice de colateralização saudável, que aguenta certo desaforo caso haja uma correção,” o fundador Frederico Maluf disse ao Metro Quadrado.

No primeiro fundo, a gestora captou R$ 240 milhões em janeiro para investir em um produto da gestora americana Dwight. Agora, com o novo veículo, batizado de ARZ Bridge Inv, a instituição fará empréstimos em média de US$ 30 milhões, com prazo de 27 meses e LTV de 62%. Os créditos se destinam majoritariamente a empréstimos de estabilização (62%) – na fase de conclusão do ativo – e pré-desenvolvimento (24%), mas há também 14% destinados à construção dos imóveis. As operações – chamadas de empréstimos-ponte – estavam majoritariamente nas mãos dos bancos até a crise do subprime, quando as regras para concessão de capital tornaram-se mais restritas. Nesse contexto, surgiram gestoras independentes como a BridgeInvest para ocupar o espaço deixado pelos bancos. A casa foi fundada em 2011 em Miami e hoje registra US$ 1,4 bilhão em AuM. Todos os empréstimos dessa nova carteira são classificados como primeira hipoteca, com a maior senioridade na estrutura de capital das incorporadoras, e têm imóveis como garantia. “Isso traz segurança institucional para a acessibilidade de garantias, com taxa de recuperação de crédito muito maior e prazo muito menor,” disse Maluf. Hoje há pouco mais de 20 investimentos na carteira do ARZ Bridge Inv e a expectativa é chegar a até 50 operações nos próximos anos. Na divisão setorial, o multifamily é o segmento de maior peso no portfólio, com 74% da carteira. Maluf diz que o setor é visto como resiliente graças à escassez de moradia em vários estados dos EUA, e a perspectiva é que a oferta de novas unidades será moderada nos próximos anos, o que tende a favorecer a ocupação e os aluguéis. “Mas a seletividade ainda importa, já que alguns submercados, principalmente partes do Sunbelt, seguem com excesso de oferta, vacância elevada e concessões agressivas.” Há ainda créditos para desenvolvimentos industriais, corporativos, de varejo e hotelaria no portfólio. O fundo, que foi distribuído pela XP, tem prazo determinado de quatro anos e rentabilidade anual esperada de CDI + 5,03%. O retorno atrelado ao CDI apesar do investimento em dólar é possível graças à estratégia de hedge cambial da gestora. “O mercado nos paga para trocar uma moeda globalmente mais sólida por uma moeda mais volátil, então ficamos com o diferencial de taxa de juros entre as duas economias, que é bem relevante.”

A briga na Ribeiro Caram

Wed, 02 Sep 2026 03:04:00 +0000

Assim como em Hamlet, a morte do patriarca foi apenas o primeiro ato de uma disputa por poder em uma tradicional construtora paulista. Na Ribeiro Caram, de um lado estão a viúva e os herdeiros, que têm 70% da empresa. Do outro, o sócio minoritário Sadak Leite, dono dos outros 30% – uma fatia doada pelo próprio fundador, Cezário Ribeiro Caram. Pouco mais de um ano após a morte do fundador, os sócios travam na Justiça uma guerra pelo controle da companhia – que levou à destituição de Sadak do posto de CEO e à contratação de um executivo do mercado. Fundada em 1997 por Cezário, um empresário carismático e querido mesmo entre seus concorrentes, a Ribeiro Caram se tornou uma das maiores construtoras de obras de grande porte do País, com atuação em segmentos como shopping centers e galpões logísticos. Cezário morreu precocemente em junho do ano passado, aos 68 anos, vítima de um acidente de moto, deixando a mulher, Mariana, cinco filhos – dois deles do primeiro casamento – e um neto. Após a morte de Cezário, Sadak assumiu a presidência como parte de uma transição que já era “programada pelo fundador,” segundo executivos do setor.

O arranjo, no entanto, desagradava os herdeiros, sócios majoritários da companhia. “A família queria alguém novo e que representasse seus próprios interesses,” disse uma fonte a par do assunto. Nos bastidores, os herdeiros e Sadak tentaram negociar a saída dele do posto de CEO, mas as conversas pouco avançaram. Uma carta escrita por Sadak – indicando sua disposição em sair do cargo após um determinado período – serviu de base para a convocação, a toque de caixa, de uma reunião entre os sócios para votar sua destituição. Em junho, os herdeiros destituíram Sadak da presidência e colocaram em seu lugar Diego Baez, um executivo de mercado com pouca experiência na construção civil. Desde o falecimento de Cezário, as operações na Ribeiro Caram eram tocadas por Sadak, com pouca participação dos herdeiros, disse uma fonte próxima aos Ribeiro Caram. “Esta não é uma família que tenha experiência executiva. Eles podem ter caído em um mal aconselhamento, mas também não queriam deixar um sócio minoritário à frente da empresa,” disse outro executivo. Baez, hoje no comando da construtora, tem uma carreira construída majoritariamente em consultorias, com passagens pela Arthur Andersen, PwC e Heartman House Consultores, onde foi sócio. Também trabalhou na área de supply chain da Microsoft nos Estados Unidos. A escolha do seu nome – até então desconhecido no segmento de obras logísticas – surpreendeu alguns dos principais players do setor. “Se esse cara é o nome certo? Eu fiquei em dúvida. Não me convenceu, mas pode ser que ele performe bem, nunca se sabe,” disse ao Metro Quadrado um executivo do setor. Ao assumir o cargo, Baez chegou a dar entrevistas agradecendo pelo trabalho de seu antecessor e falando sobre os planos para a transição da liderança, como a criação de um conselho de administração do qual participariam Sadak e os herdeiros. “Queremos trazer os sócios muito mais para perto do negócio,” ele disse ao Metro Quadrado, logo após assumir o cargo. Apesar do tom harmonioso, nos bastidores a disputa entre os sócios ganhava contornos tão gelados quanto as noites no reino da Dinamarca. A troca no comando chegou a abrir uma disputa judicial, com acusações de ambos os lados. Em uma assembleia societária agendada para setembro, a Ribeiro Caram votaria uma proposta para ingressar com uma ação de responsabilidade civil contra Sadak. A assembleia, no entanto, foi suspensa pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que atendeu a um recurso do sócio minoritário e determinou uma análise “mais profunda” do caso. A defesa do ex-CEO também acionou o TJSP para restabelecer seu acesso às contas de email corporativo e a informações operacionais da empresa. Procurada, a família disse em nota que não comentaria o tema por se tratar de um processo que corre em segredo de Justiça. Ao Metro Quadrado, Sadak acusou a família de agir de má-fé, “omitindo atos e acordos negociados”, além de tentar manchar a sua imagem. “Do meu lado, fico muito triste com o destino da empresa em que trabalhei por mais de 20 anos e que construímos junto com Cezário,” ele disse. Do ponto de vista dos negócios, o sócio, que detém 30% da companhia, afirma que a Ribeiro Caram já perdeu R$ 1 bilhão em novos negócios desde sua saída. A família, por sua vez, acusa Sadak de dificultar o acesso às informações financeiras da companhia e diz em nota ter identificado “atos que, em seu entendimento, demandam apuração quanto ao cumprimento dos deveres do então administrador.” “A prioridade da família controladora permanece sendo a estabilidade, a boa governança e a perenidade do Grupo Ribeiro Caram,” disseram os herdeiros em nota. Com a disputa entre os sócios extrapolando os canteiros de obras, há no mercado uma preocupação sobre o futuro da companhia, especialmente sobre a manutenção de contratos. Após assumir como CEO, Baez iniciou uma rodada de visitas a parceiros e clientes para explicar a transição e tentar acalmar os rumores sobre a disputa entre os sócios. Ao que tudo indica, a batalha judicial e pelo controle da Ribeiro Caram ainda está longe do último ato. Por ora, falta muito para que “o resto seja silêncio”.

MCMV: O indicador das incorporadoras que está preocupando o mercado

Tue, 01 Sep 2026 23:47:00 +0000

Algumas das maiores incorporadoras do Minha Casa Minha Vida estão recorrendo mais ao chamado pró-soluto, o financiamento que concedem diretamente ao cliente para completar o valor da venda – um reflexo da menor disponibilidade de FGTS aos compradores. O movimento virou um ponto de preocupação para analistas e investidores porque adiciona uma camada de risco às empresas em um momento de maior endividamento das famílias e piora da inadimplência. Na Plano&Plano, por exemplo, o pró-soluto correspondeu a algo entre 7% e 8% do valor vendido pela empresa nos últimos três anos, mas pode terminar 2026 perto de 12%, segundo a companhia. A carteira somava R$ 696 milhões no fim de junho, 38% a mais que um ano antes. O crescimento foi puxado principalmente pelas parcelas que serão quitadas durante a obra: o pró-soluto pré-chaves aumentou 53%, para R$ 418 milhões. Já no pós-chaves, onde o risco é maior, porque o comprador já recebeu o apartamento, a alta foi de 20%, para R$ 278 milhões. “Nos últimos cinco anos, são menos clientes com capacidade de usar o FGTS para financiar seu imóvel, então as empresas acabam usando mais o pró-soluto,” o CFO João Hopp disse na última call de resultados. A Plano&Plano também aumentou o pró-soluto para conseguir vender para clientes mais comprometidos financeiramente sem recorrer a descontos, disse o Santander em um relatório. “Esse cliente não tem poupança e, se ele não tem os programas estaduais para dar a entrada ou acesso ao subsídio de complemento, é muito difícil comprar o imóvel, então o pró-soluto é a forma que as empresas encontraram para viabilizar,” Fanny Oreng, a head de real estate equity research do banco, disse ao Metro Quadrado. Além disso, as empresas se sentiram mais à vontade para aumentar o pró-soluto porque não imaginavam que os juros ficariam altos por tanto tempo, o que aumentou o endividamento da população. Na Tenda, o pró-soluto pós-chaves – que representa 85% do pró-soluto total da empresa – subiu para 9,9% do VGV no segundo tri, de 6,6% um ano antes, e o saldo de atrasos superiores a 90 dias cresceu 46% no intervalo. O caso da empresa levou o Itaú BBA a ouvir de investidores uma maior preocupação com o indicador, já que a empresa poderá ter que aumentar as provisões para cobrir eventuais perdas. “É um recurso que não tem garantia nenhuma. As empresas ficam expostas a isso também,” o analista Elvis Credendio disse ao Metro Quadrado. Nesse cenário, já há um esforço das companhias para diminuir o nível de exposição ao pró-soluto. Na MRV, o pós-chaves já teve uma redução de 0,5% no último ano, para R$ 1,96 bilhão, enquanto no pré-chaves a queda foi mais forte, de 10%, para R$ 1,67 bilhão. A Plano&Plano também tem buscado reduzir a participação do pós-chaves na carteira de pró-soluto, que caiu de 60% para 40% nos últimos três anos. E a Tenda disse esperar que o pró-soluto pós-chaves volte para algo entre 7% e 8% do VGV. Ainda assim, o Santander vê a possibilidade de esse tipo de crédito pesar sobre a velocidade de vendas do MCMV nos próximos meses. “O que vamos ver nessa discussão de pró-soluto é um funil muito maior para fazer a mesma venda. Vão ser precisos muito mais clientes,” disse Fanny. Se esse cenário macro persistir, o banco já considera um bom resultado manter a velocidade de vendas nos níveis atuais. E, se as vendas perderem ritmo, as incorporadoras podem acabar lançando menos do que planejavam no início do ano. Mesmo com o risco maior, Fanny considera praticamente inviável que as incorporadoras deixem de usar esse crédito e vê algo em torno de 10% do preço do imóvel como um patamar mais confortável. E até 15% ainda está aceitável, ela diz.

Por que a mudança no zoneamento de SP não foi tão ruim assim

Rafael Balago — Tue, 01 Sep 2026 03:12:00 +0000

Depois de passar os primeiros dias digerindo a decisão do Tribunal de Justiça que derrubou a “revisão da revisão” da lei de zoneamento de São Paulo, players do mercado imobiliário concluíram que os impactos serão bem menores do que se imaginava. Como a segunda revisão (de julho de 2024) apenas fazia ajustes à revisão anterior (de janeiro, esta recuperada), o grosso da lei foi mantido, e a decisão da semana passada afeta apenas cerca de 20 áreas do mapa, as que receberam emendas de vereadores entre uma revisão e outra. Não há, portanto, um efeito generalizado sobre o mercado da cidade, e cada incorporador terá que analisar o seu terreno em particular. “Você tem que saber exatamente o que está buscando para calcular o impacto,” um advogado do mercado imobiliário disse ao Metro Quadrado. Além disso, a decisão garantiu que os alvarás já aprovados não serão revistos, e que a lei de julho de 2024 terá sua validade mantida até a publicação do acórdão, impedindo que projetos protocolados nos últimos meses sejam prejudicados. “Tudo o que tinha sido licenciado ou protocolado está garantido,” José Police Neto, ex-presidente da Câmara Municipal e coordenador do núcleo de Habitação e Real Estate do Centro de Estudo de Cidades do Insper, disse ao Metro Quadrado. Cláudio Carvalho, o CEO e sócio da incorporadora AW Realty, disse que todos os especialistas e advogados que consultou “consideram que, com essa decisão, os projetos feitos com base no mapa de janeiro não teriam nenhum tipo de ameaça ou problema lá na frente.” Ele diz, no entanto, que prefere agir de modo mais conservador e não fazer negócios com os terrenos envolvidos na “revisão da revisão.” “Eu prefiro não comprar. Para que eu vou correr o risco de uma situação que não está 100% definida?,” afirma. Se as instâncias superiores eventualmente derrubarem o cancelamento da revisão feita pelo TJ, parte das cerca de 20 áreas afetadas poderá receber projetos maiores. As mudanças, agora suspensas, eram de dois tipos: regularizavam usos já existentes, como no caso do terreno da sede da Associação dos Oficiais da PM, na zona norte, que mudaria de zona de proteção ambiental para área de clube, ou aumentavam o potencial construtivo. Na Vila Mariana, por exemplo, a alteração envolvia um espaço de 13 mil m², entre as ruas Coronel Lisboa e Madre Cabrini, que era área com moradias baixas e virou eixo de verticalização, sem limite de altura. Em Perdizes, uma quadra entre as ruas João Ramalho e Caetés, onde os prédios hoje podem ter até 48 metros, também seria transformada em zona de verticalização. Na Marginal Tietê, perto da Ponte do Piqueri, há outro terreno, de 50 mil m², que seria transformado de zona industrial em área de verticalização. O terreno abriga a antiga sede da Editora Abril, prédio hoje abandonado. Estes locais, no entanto, já estavam sendo filtrados com lupa pelo mercado. Após a liminar dada pelo TJ em fevereiro, que suspendeu a emissão de novos alvarás enquanto a Justiça analisava a validade das revisões municipais, muitos incorporadores fizeram um pente fino em seus projetos e terrenos, para avaliar se algum deles corria riscos. Assim, muitas empresas adiaram a compra ou adotaram uma estratégia jurídica. Em casos de lotes com mudanças de zoneamento pendentes, alguns compradores fecharam contrato com uma cláusula que previa rescisão caso a revisão das regras de zoneamento impedisse a aprovação de um projeto, conta um profissional do setor. Incorporadores com maior apetite de risco poderão negociar estes terrenos e esperar uma valorização que viria com uma possível derrubada do veto do TJ, mas trata-se de uma aposta complexa. A decisão do TJ ainda pode ser alvo de recursos, inclusive ao STJ e ao STF, e a expectativa é que uma nova decisão leve meses ou anos para sair. Em abril, o ministro Edson Fachin determinou que o TJ não poderá suspender alvarás até que o processo tenha seu trânsito em julgado, o que aumenta a segurança jurídica para as empresas, em um contexto em que a disputa deve continuar. “O Ministério Público perdeu um pedaço do processo e ganhou outro. Então, tanto o MP pode recorrer ao Supremo para defender que o mapa de janeiro é inconstitucional, quanto a Prefeitura pode recorrer para dizer que o mapa de junho é constitucional,” Rodrigo Passaretti, o advogado e sócio do Bicalho Navarro Advogados, disse ao Metro Quadrado. “O acórdão, no que diz respeito ao reconhecimento de que o mapa de janeiro é constitucional, está muito alinhado com a jurisprudência e com os precedentes do Supremo. Então, entendo que é baixa a probabilidade do STF acolher o recurso do MP,” afirma o advogado. O Ministério Público de São Paulo, que considerou o resultado da semana passada uma “expressiva vitória”, disse ao Metro Quadrado que “eventual recurso está sob análise”. Já a Prefeitura defendeu a legitimidade da revisão da Lei de Zoneamento e afirmou que “a Procuradoria Geral do Município analisará as medidas cabíveis após a publicação do acórdão e depois de ser notificada da decisão do Tribunal de Justiça.”

Um novo risco para incorporadores de São Paulo na hora de comprar o terreno

Vanessa Dantas, Maria Beatriz Verrastro — Mon, 31 Aug 2026 23:17:00 +0000

A Prefeitura de São Paulo está aumentando a fiscalização dos imóveis para verificar quais deles não estão cumprindo a sua função social de propriedade – um novo ponto de atenção para incorporadores e investidores que compram terrenos na cidade. Segundo a Constituição Federal, a função social de uma propriedade existe para garantir que todos os imóveis sejam utilizados não apenas em favor dos proprietários, mas também da sociedade – o que acaba colocando terrenos ociosos na mira do Poder Público. Em 2024, o último ano com dados disponíveis, foram 1367 imóveis vistoriados pela Prefeitura com essa finalidade, um número bem acima dos anos anteriores. Entre 2016 e 2023, por exemplo, o ano com mais vistorias foi 2022, com cerca de 500. E só as vistorias de 2024 representam 30% do total vistoriado desde 2014. Os números mostram que terrenos que por anos permaneceram ociosos passaram a entrar com mais intensidade no radar do município. Para incorporadores e investidores, a aquisição de um terreno em São Paulo já não pode ser analisada apenas sob a ótica do potencial construtivo, preço, zoneamento e viabilidade econômica. É preciso considerar também se o imóvel está sujeito – ou pode vir a estar sujeito – a obrigações relacionadas ao cumprimento da função social da propriedade. O risco é particularmente relevante porque o problema pode começar antes mesmo de aparecer de forma evidente na matrícula do imóvel. Em São Paulo, determinados imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados podem ser submetidos ao Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC). A partir da notificação do proprietário, inicia-se um procedimento administrativo que pode resultar, caso as obrigações não sejam cumpridas, na aplicação do IPTU Progressivo no Tempo e, em última instância, na desapropriação. O ponto que merece atenção do mercado é que esse processo pode levar meses ou anos para chegar às suas consequências mais severas. E, nesse intervalo, o imóvel pode ser colocado à venda. Para uma incorporadora, portanto, comprar um terreno não significa necessariamente começar a contagem do prazo do zero. A notificação para cumprimento do PEUC deve ser averbada na matrícula do imóvel e, uma vez alienado o bem, as obrigações são transferidas ao adquirente, sem interrupção dos prazos que já estavam em curso. Na prática, uma incorporadora que adquire um terreno já notificado pode assumir uma obrigação urbanística cujo relógio começou a correr quando o imóvel ainda pertencia ao proprietário anterior. O que antes poderia ser tratado como uma questão restrita ao proprietário de um terreno ocioso passa a representar uma variável relevante na análise de risco de uma operação imobiliária. Manter um imóvel urbano vazio, sem construção ou com aproveitamento inferior ao mínimo exigido pela legislação aplicável pode deixar de ser apenas uma decisão patrimonial. O direito de propriedade continua constitucionalmente protegido, mas seu exercício deve observar a política urbana e o adequado aproveitamento do solo, com o cumprimento de sua função social. Nesse contexto, o Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001) autoriza os municípios a exigir o adequado aproveitamento de imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados, e essa disciplina também está prevista no Plano Diretor. Os prazos previstos na legislação também podem criar um descompasso importante com o cronograma de uma incorporação. Nos imóveis não edificados ou subutilizados, o proprietário dispõe, em regra, de um ano para protocolar o projeto e, após a expedição do alvará, de até dois anos para iniciar sua execução. Para imóveis classificados como não utilizados, há prazo específico para promover sua ocupação. Esses períodos nem sempre coincidem com o cronograma de uma incorporação, que pode depender de aprovação de projetos, unificação de áreas, regularizações registrais, licenciamento ambiental, estruturação financeira, estudos de mercado ou outras providências prévias. O descumprimento das obrigações pode levar à aplicação do IPTU Progressivo no Tempo. Em São Paulo, a alíquota é majorada anualmente durante cinco anos, podendo chegar a 15%, o que pode elevar significativamente o custo de carregamento do terreno e afetar a viabilidade econômica do empreendimento. A consequência mais severa, entretanto, é a desapropriação. Após cinco anos de cobrança do IPTU Progressivo no Tempo sem que o proprietário promova o adequado aproveitamento do imóvel, a legislação admite a desapropriação, com pagamento em títulos da dívida pública. A revisão do Plano Diretor também introduziu a possibilidade de desapropriação por hasta pública de imóveis enquadrados nas hipóteses previstas na legislação municipal. Isso não significa, contudo, que a simples existência de um terreno vazio ou de uma notificação implique automaticamente a cobrança do IPTU progressivo ou um risco imediato de desapropriação. A aplicação dos instrumentos depende do enquadramento do imóvel, das características da área, dos parâmetros urbanísticos, das hipóteses legais de exclusão e, sobretudo, da regularidade do procedimento administrativo. Por isso, a análise sobre o cumprimento da função social deve passar a integrar a due diligence imobiliária, especialmente em aquisições de terrenos mantidos por longos períodos sem edificação, imóveis desocupados e áreas que integram o landbank de proprietários ou investidores. Antes da compra, é recomendável investigar também a existência de procedimentos administrativos municipais relacionados ao imóvel, eventuais notificações de PEUC, averbações, situação cadastral e o estágio de eventual incidência do IPTU Progressivo no Tempo. Esse cuidado pode fazer diferença na estruturação do negócio. Um terreno aparentemente regular do ponto de vista registral pode, na realidade, estar sujeito a um processo administrativo já em andamento, com prazos que continuam correndo mesmo depois da aquisição. Em um mercado no qual prazo e previsibilidade são componentes essenciais da equação econômica, adquirir um terreno sem identificar previamente essas restrições pode significar incorporar ao negócio uma obrigação urbanística já em curso — e um passivo capaz de interferir diretamente no cronograma, no custo e na rentabilidade do empreendimento. Vanessa Dantas é sócia do escritório Amatuzzi Advogados. Maria Beatriz Verrastro é associada sênior no mesmo escritório.

As cidades vão disputar os mais jovens, diz este urbanista

Rafael Balago — Mon, 31 Aug 2026 12:16:10 +0000

PORTO ALEGRE – O envelhecimento da população em várias partes do mundo, do Ocidente à China, levará as cidades a disputarem os mais jovens, avalia o urbanista francês Alain Bertaud. Na Europa, por exemplo, a idade média da população já está em 43 anos. Na América do Norte, 38. No Brasil, 35.

E em países como Japão e Tailândia, onde a população total vem encolhendo, metrópoles como Tóquio e Bangcoc seguem crescendo, o que colabora com o esvaziamento do interior. “As pessoas jovens não gostam de viver em uma cidade pequena onde os bares e restaurantes fecham às 19h,” Bertaud disse em Porto Alegre na quinta-feira, o primeiro dia do 4º Encontro Cidades Responsivas. Pesquisador do Marron Institute of Urban Management, da New York University, Bertaud foi planejador urbano do Banco Mundial e escreveu o livro Ordem Sem Design: Como os Mercados Moldam as Cidades. “O prefeito de Toyama, no Japão, me contou que estava desesperado pra abrir novos bares e restaurantes ou museus, para manter as pessoas jovens,” disse. “Até agora ele não obteve sucesso.” Para Bertaud, as cidades devem parar de disputar empresas com base em isenções fiscais, o que ele vê como algo “terrível”, e, em vez disso, criar estratégias para atrair os recém-formados, que são a força de trabalho mais buscada. Para que os jovens fiquem nas cidades, no entanto, é preciso ter casas com preços que eles consigam pagar. “Vancouver é uma cidade maravilhosa, mas terrível em moradias acessíveis. As pessoas que têm um bom emprego são obrigadas a ir embora porque não conseguem encontrar uma casa. É um desastre feito pelo homem, não é como uma enchente,” disse. Segundo o pesquisador, se não houver casas para os profissionais que estão entrando no mercado de trabalho, eles vão ter de se mudar e podem ir para áreas mais distantes nos subúrbios. “Assim, serão menos produtivos,” ele disse, citando os longos tempos de deslocamento. Bertaud defende ainda medidas para repovoar o centro das cidades, como no caso de São Paulo, onde esteve pela última vez há três anos. “Abandonar um centro como o de São Paulo, especialmente com a herança que tem de Art déco, é algo que precisa ser evitado,” ele disse ao Metro Quadrado após sua apresentação no evento. “As cidades precisam intervir para prevenir este declínio. Quando isso vai muito longe, é difícil reverter, mas pode ser feito.” Bertaud comentou ainda a proposta de mudança da sede do governo estadual para o centro paulistano. “Ao criar um novo centro administrativo, você terá de deslocar algumas pessoas e recriar moradias acessíveis para pessoas de baixa renda. E essa acessibilidade não virá de subsídios, mas da remoção das barreiras que impedem o setor privado de fazer isso,” afirma. Bertaud diz que não há soluções prontas para os problemas urbanos e que é preciso realizar testes reais. “Quando os políticos decidem uma estratégia, ela precisa ser testada em campo, não no laboratório. Se em um ou dois anos, seu objetivo não é atingido, é preciso admitir os erros e mudar,” diz. “Eu mesmo tenho esqueletos no meu armário e aprendi com eles.”

Os bairros com os maiores estoques de médio e alto padrão em São Paulo

Larissa Vitória — Mon, 31 Aug 2026 03:02:00 +0000

Em São Paulo, cinco bairros concentram mais da metade do estoque de imóveis de médio e alto padrão da cidade, segundo o Itaú BBA. Com a velocidade de vendas em queda em ambos os segmentos, o número de unidades prontas na prateleira das incorporadoras está em alta e já chega a 20 meses no alto padrão e a 15 na média renda. Moema, bairro tradicional da Zona Sul de SP, lidera a lista com R$ 11 bilhões em estoque, o que corresponde a 17% do total da capital paulista. “Moema tem muito projeto que é commodity para a região, que oferece a mesma proposição de valor para o cliente. É aí que mora o risco do setor e da incorporação,” disse Elvis Credendio, analista de real estate do Itaú BBA. Mas o analista diz que há exceções para projetos considerados únicos ou em quadras especiais do bairro, como é o caso de empreendimentos lançados recentemente por Cyrela e Lindenberg que venderam bem. “A escassez tem o seu valor, então um projeto muito especial com as amenities certas vai acabar sendo absorvido.” Na sequência aparece o Jardim Paulista, outra região tradicional para o mercado de alto padrão, com R$ 7 bilhões em estoque e 11% do total. Também há bairros considerados mais “boêmios” na lista. Pinheiros e Vila Mariana têm estoques no patamar dos R$ 6 bilhões e representam cerca de 10% do total cada um. Completa o ranking o Itaim Bibi, bairro em que está localizada a Avenida Faria Lima e as sedes de dezenas de empresas nacionais e internacionais do setor financeiro, o que estimula a oferta residencial na região. O estoque por lá é de R$ 5,9 bilhões, o que corresponde a 9,1% do total. O excesso de oferta no médio e alto padrão já é considerado um dos principais riscos para as incorporadoras. Na média renda, que é o mercado mais afetado pela alta dos juros, o baixo affordability reduz o apetite dos potenciais compradores. A velocidade de vendas do segmento hoje está no patamar dos 40%, contra 50% no final do ano passado. Já o alto padrão foi considerado por muito tempo um porto seguro para as incorporadoras, pois esse público é pouco afetado pelo cenário macro. Mas a decisão de concentrar os lançamentos no segmento levou a um aumento da oferta em um momento no qual está mais difícil convencer os consumidores a retirar o dinheiro das aplicações financeiras e imobilizar o capital em imóveis.

O mercado de escritórios que está nascendo em Nova Lima

André Ítalo Rocha — Fri, 28 Aug 2026 03:05:00 +0000

NOVA LIMA – No início, os belo-horizontinos foram para morar. Agora, estão ficando também para trabalhar. A cidade vizinha a Belo Horizonte que há décadas atrai famílias de renda elevada para os seus condomínios de casas e prédios residenciais de alto padrão está começando a despontar como um novo eixo de escritórios da região metropolitana. Não que as companhias estejam diminuindo o interesse por BH. Pelo contrário, a demanda por lajes segue aquecida, em especial por parte de empresas de fora de Minas Gerais que estão buscando um endereço para uma filial na cidade, como ocorreu com a pré-locação do Nubank no Belvedere. O problema de BH é a falta de espaço. Além de ter uma vacância baixíssima (de apenas 3%, segundo a CBRE), a oferta de prédios de qualidade é pequena (só 6,4% do estoque é de ativos A+, também segundo a CBRE) e há uma escassez de terrenos para novos projetos. Além disso, nas regiões de BH onde há potencial para novos escritórios, o segmento concorre com projetos residenciais que se mostram mais atrativos para as incorporadoras. Comendo pelas beiradas, Nova Lima é quem está se beneficiando desse cenário, e a cidade ainda tem a seu favor o fato de já ser o endereço residencial de boa parte dos donos das empresas locais e dos funcionários mais qualificados, o que reduz o tempo de deslocamento da casa para o trabalho e ajuda a atrair talentos. Uma âncora a cidade já tem. A Vale transferiu suas operações de BH para Nova Lima ao locar 13 mil metros quadrados no Concórdia Corporate, um dos primeiros de alto padrão da cidade e o maior do estado, entregue em 2018. A absorção só não tem crescido em ritmo acelerado porque a oferta de alto padrão em Nova Lima ainda é baixa. A cidade ainda é dominada por prédios de saletas. Além do Concórdia, há apenas o Premier Business Center entre os prontos. Mas, diferentemente de BH, Nova Lima tem terrenos de sobra, o que levou um player que nunca havia feito um projeto corporativo a fazer essa aposta na cidade. A BTS Properties – a desenvolvedora fundada em BH por Viktor Nobre, André Rezende e Bruno Lavall – está construindo o terceiro Triple A de Nova Lima no Vale do Sereno, um dos bairros de alto padrão da cidade e que tem atraído muitas famílias do Belvedere. A firma é especializada em fazer projetos de built-to-suit para galpões logísticos e varejo urbano, mas viu em Nova Lima um ambiente propício para estrear no mercado de escritórios.

“É uma cidade já consolidada como moradia de alto padrão e que está passando por um processo acelerado de adensamento,” André Rezende disse ao Metro Quadrado. Um estudo feito pela consultoria Brain mostrou que em um raio de 5 quilômetros no Vale do Sereno há uma população de 61,8 mil pessoas com uma renda média domiciliar de R$ 23,9 mil, o que torna o bairro um dos mais ricos do País. Valendo-se da sua vocação para o varejo, a BTS decidiu fazer um edifício de uso misto, incluindo espaços para comércios e serviços que vão complementar as sete lajes corporativas de 1 mil m² cada. A área construída somará 37 mil metros quadrados, e a área bruta locável, 16,8 mil m². O projeto – que tem assinatura do arquiteto Gustavo Penna – já está em obras e deve ficar pronto entre o final de 2027 e o início de 2028.

“É um prédio com vocação para a convivência, com uma complementaridade de serviços para que as pessoas possam resolver tudo num lugar só,” disse Viktor Nobre. A empresa criou um fundo imobiliário para captar recursos para o projeto, que vai exigir um investimento de R$ 250 milhões. “Conseguimos reunir um conjunto robusto de investidores e family offices que gostaram da proposta do ativo ser desenvolvido com uma governança uniforme,” disse Bruno Lavall. Ao ter também o chapéu de gestor do ativo, a BTS pretende fazer um controle do mix de inquilinos que evite que o perfil do empreendimento seja desvirtuado. Entre os nomes de varejo já confirmados está uma concessionária da Porsche, que locou 3 mil m², e uma rede de academia de alto padrão, que terá outros 3 mil m². A primeira empresa a ocupar o espaço corporativo será a própria BTS, que vai transferir sua sede de BH para uma das lajes do projeto em Nova Lima. Para as demais lajes, a BTS ainda está em negociações, mas a preferência é que todo o espaço restante seja ocupado por uma só empresa. Segundo a CBRE, o preço praticado em prédios de alto padrão no mercado que soma BH e Nova Lima tem variado entre R$ 130/m² e R$ 150/m².

Cidade de 15 minutos não deve ser uma jaula, diz professor do MIT

Rafael Balago — Fri, 28 Aug 2026 03:05:00 +0000

O conceito da cidade de 15 minutos é uma das ideias que mais circularam no urbanismo nos últimos anos, e também uma das que conseguiram sair do papel. Cidades como Paris e Barcelona a colocaram em prática e criaram mais calçadas e ciclovias para favorecer a mobilidade local dos seus bairros. O urbanista Carlo Ratti – professor do MIT e um dos maiores pesquisadores globais sobre cidades inteligentes – aprova o conceito, mas alerta para seus riscos. Um deles é que esses bairros acabem se isolando, ou sendo isolados, do resto da cidade.

“Focar apenas na caminhabilidade para a classe média alta ignora a questão muito maior, ou seja, a mobilidade para os pobres,” ele disse ao Metro Quadrado. “Uma verdadeira cidade de 15 minutos não deve ser isolada, mas sim garantir que as pessoas possam atender às suas necessidades básicas localmente, mantendo a liberdade de explorar a cidade como um todo, o oposto da jaula que seus críticos imaginam,” diz. Ratti dirige o Senseable Lab, do MIT, um espaço de estudo sobre como as novas tecnologias estão mudando as cidades, e será nesta sexta-feira um dos palestrantes do 4º Encontro Cidades Responsivas, que ocorre em Porto Alegre. Ele foi o curador da Bienal de Arquitetura de 2025, em Veneza, e seu estúdio, o CRA, desenhou a tocha usada nas Olimpíadas de Inverno de Milão Cortina 2026. Na conversa, o arquiteto também falou dos desafios do planejamento urbano e das novas possibilidades que se abrem para as cidades, inclusive para o mercado imobiliário. “A IA visual poderá facilmente se tornar o corretor de imóveis com mais habilidade,” diz. Qual será o primeiro grande problema nas cidades que a combinação de sensores, dados e IA será capaz de resolver? Sensores e IA já conseguem mapear muitas dimensões urbanas. Podemos ver, com detalhes impressionantes, onde uma cidade está falhando com certos moradores: quais quarteirões alagam primeiro, quais bairros têm menos sombra e menos áreas verdes. O que falta não é a tecnologia, mas a governança para agir sobre ela por meio de novos paradigmas de planejamento, usando esses dados como um bem público. Cedric Price resumiu isso da melhor forma: “A tecnologia é a resposta, mas qual era a pergunta?”. Como essas novas tecnologias poderão afetar o mercado imobiliário global e o acesso à moradia? A IA visual aplicada a uma grande quantidade de imagens (como as coletadas pelo Google Street View) pode facilmente se tornar o corretor de imóveis com mais habilidade. Já demonstramos isso em alguns artigos. Por exemplo, pode detectar bairros em ascensão: aquele carro novo e caro na rua, o restaurante elegante na esquina, a casa recém-pintada e a pessoa elegantemente vestida. Em resumo, consegue captar as “pistas” que todos nós observamos no ambiente urbano visual – mas numa escala e com uma precisão impossíveis para os humanos. Poderia dar outro exemplo? Novas tecnologias, como a digitalização 3D, também estão começando a tornar visíveis e tangíveis locais que os mercados imobiliários sempre tiveram dificuldade em enxergar, ou ignoraram, como os assentamentos informais. No Senseable City Lab do MIT, no Rio de Janeiro, nosso projeto Favelas 4D usa LiDAR [uma tecnologia que mede distâncias com laser] para mapear vielas labirínticas, escadas e habitações densas que os satélites não captam. Os dados não oferecem uma solução direta, mas podem ajudar a legalizar o urbanismo paralelo e dar aos habitantes de assentamentos informais acesso à moradia. Isso reformula a informalidade, geralmente definida como uma falha do mercado, como uma forma de inteligência urbana. Uma que poderia fundamentar políticas habitacionais mais inclusivas e resilientes, em vez de deslocar os moradores. A IA poderá sugerir e tomar decisões sobre mudanças nos espaços urbanos? A IA generativa é uma máquina de imitação extraordinária – contudo, imitação, por mais poderosa que seja, não é invenção. Como discuti em um artigo de opinião para o Los Angeles Times com Mario Carpo, o design convive com sistemas generativos há uma década sem entrar em pânico, e essa é uma lição valiosa: a IA pode analisar, sugerir e gerar opções plausíveis para o espaço urbano, mas o salto da imitação para a invenção genuína ainda requer julgamento humano. Portanto, embora eu veja a IA propondo e simulando mudanças cada vez mais, acredito que as decisões, especialmente as carregadas de valores sobre o futuro de uma cidade, devem permanecer como um diálogo entre cidadãos e planejadores, e não algo totalmente cedido a um algoritmo. Como vê o uso da IA na arquitetura? Hoje, todos os escritórios de arquitetura iniciam seus projetos buscando inspiração na IA. Será a “morte do arquiteto?” Talvez para aqueles que apenas replicam modelos existentes. Mas, como mencionei anteriormente, há um domínio que a IA ainda não alcança: inventar o que ainda não foi imaginado. Como escreveu o crítico Bruno Zevi (tradução minha): “Artistas autênticos, criadores de linguagem, são sempre poucos; ao redor deles, há um grupo de ‘literatos’, profissionais atualizados que constroem corretamente, com um vago toque de inspiração, mas em prosa, não em poesia. Depois vem a onda de plagiadores, entre os quais alguns confundem o grandioso com o grosseiro.” A IA poderá um dia substituir o segundo e o terceiro grupos descritos por Zevi. Mas, por enquanto, o espaço para a invenção genuína na arquitetura permanece aberto e essencialmente humano. Como você vê o futuro do modelo da cidade de 15 minutos? A cidade de 15 minutos, proposta pelo meu amigo Carlos Moreno, não é uma intuição nova. Ela reflete os bairros tradicionais que moldaram as cidades europeias por séculos. É, no geral, uma ideia muito positiva. No entanto, nossa pesquisa no Senseable City Lab do MIT, com Ed Glaeser, mostra que pode haver riscos. Usamos dados de telefones celulares de 40 milhões de americanos que mostraram que as pessoas naturalmente organizam suas vidas em torno de viagens curtas quando as comodidades estão próximas, por escolha própria. Os mesmos dados revelaram um possível perigo: a segregação. Focar apenas na caminhabilidade para a classe média alta ignora a questão muito maior, ou seja, a mobilidade para os pobres. Portanto, o futuro da cidade de 15 minutos depende da combinação de proximidade com investimento em conectividade entre bairros: investimentos menos glamorosos, mas ainda vitais, como ônibus e metrô, e não apenas ciclovias. Uma verdadeira cidade de 15 minutos não deve ser isolada, mas sim garantir que as pessoas possam atender às suas necessidades básicas localmente, mantendo a liberdade de explorar a cidade como um todo — o oposto da gaiola que seus críticos imaginam. Qual é o maior erro que as grandes cidades ainda cometem hoje? Tentar superar a natureza com engenharia, em vez de projetar em harmonia com ela. Essa mesma rigidez se manifesta na forma como as cidades são construídas para um clima em transformação. Por exemplo, ainda construímos defesas estáticas baseadas na suposição de que a enchente de amanhã será semelhante à de ontem. Heráclito observou, há cerca de 25 séculos, que nunca se entra duas vezes no mesmo rio, e as mudanças climáticas estão comprovando sua teoria da maneira mais drástica possível. Que exemplos de boas medidas contra as mudanças climáticas você tem encontrado? Cidades tradicionais oferecem lições valiosas. Veneza, onde passei muito tempo nos últimos dois anos, tendo o privilégio de dirigir a Bienal de Arquitetura de 2025, oferece um precedente útil para o projeto voltado à adaptação. A cidade se adaptou à acqua alta por séculos, e as barreiras móveis do sistema Mose dão continuidade a essa tradição por meios mecânicos. Hoje, com tecnologias de sensoriamento, desde níveis de água até dados de saturação do solo alimentando comportas automatizadas em tempo real, podemos construir infraestrutura que se comporta de forma mais adaptável. Mais parecido com um sistema nervoso do que com uma parede. Você trabalhou em projetos relacionados à Amazônia, Belém e Rio. Que lições e exemplos levou do Brasil? O Brasil há muito tempo é um laboratório de inovação urbana, combinando criatividade extraordinária com as realidades da desigualdade e da informalidade – gerando soluções de baixo para cima, em vez de um planejamento centralizado. Além disso, o Brasil se destaca em pequenas intervenções que podem catalisar mudanças. Jaime Lerner chamou esse fenômeno de “acupuntura urbana”, e o Brasil o pratica há décadas. A AquaPraça em Belém – um projeto que desenvolvemos para a COP30 no ano passado em conjunto com a Howeler Yoon – é outro exemplo: uma pequena intervenção estratégica que usa o espaço público para reconectar as pessoas com a água e o ambiente natural da cidade. O debate global sobre cidades inteligentes tem muito a aprender com este país e sua tradição: a inteligência urbana começa com as pessoas, muito antes da instalação de qualquer sensor. Que ideia ou projeto mais chamou a sua atenção recentemente? Estou fascinado como a intimidade e a vida doméstica estão passando por revoluções: o trabalho migrou para o lar, os relacionamentos são mediados por telas, os lares são mais fluidos, menos previsíveis, muitas vezes menores ou mais temporários do que no passado. Comecei a chamar isso de ideia de “lar poliamoroso”. Se pudesse escolher uma única transformação que todas as grandes cidades deveriam implementar para combater as mudanças climáticas, qual seria? Plantar mais árvores.

TRXF11 desiste de ícone da Faria Lima em meio à queda das cotas

Thu, 27 Aug 2026 18:02:00 +0000

A queda das cotas do fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) fez subir no telhado um deal bilionário com os fundos da Catuaí, de Alfredo Khouri. Na transação, anunciada há duas semanas, o FII havia se comprometido a pagar R$ 1 bilhão para adquirir uma participação no Pátio Malzoni, o edifício icônico na Faria Lima que é sede do Google e do BTG, e 12 andares do Vista Faria Lima, na Prof. Atilio Innocenti.

Mas agora, a TRX Investimentos, a gestora do FII, disse ter desistido do negócio devido a alterações nas condições de mercado. A principal mudança no cenário desde o envio da proposta foi a performance do TRXF11 na Bolsa nas últimas semanas, segundo fontes a par do assunto ouvidas pelo Metro Quadrado. As cotas sobem 5,5% hoje depois do cancelamento da transação, mas ainda recuam 27% no ano. “Isso causa uma lacuna entre o preço do acordo, quando foi assinado, e o potencial preço de fechamento,” disse um analista. A TRX e os fundos da Catuaí não haviam detalhado como seria feito o pagamento pelas lajes, mas o TRXF11 é conhecido por utilizar suas cotas como moeda de troca nas transações, e por isso a queda no mercado secundário atrapalhou a negociação. A TRX disse ao Metro Quadrado que decidiu não seguir com a operação devido à “reavaliação das condições econômicas da transação diante do cenário atual de mercado”. A gestora diz ainda que a decisão foi tomada em comum acordo com os vendedores dos imóveis. A onda recente de aquisições do TRXF11 provocou temores no mercado de que o TRX estava oferecendo um preço mais alto pelos ativos para conseguir pagar em cotas. As lajes no Vista Faria Lima, por exemplo, foram compradas pelo fundo Catuaí em dezembro do ano passado por R$ 449,3 milhões. Já na transação com a TRX elas estavam avaliadas em R$ 557,8 milhões. A gestora afirmou, durante o TRX Day, que ativos considerados troféus têm cap rates mais apertados por conta de sua “irreplicabilidade”, mas tendem a se valorizar mais no médio e no longo prazo. “Estamos comprando por um preço bom e dá para extrair valor. O custo de construção está em uma crescente significativa e o que hoje pode parecer caro, em pouquíssimo tempo, certamente vai se pagar,” disse Lui Amaral, sócio-fundador da TRX, na ocasião. Ainda assim, a decisão de pagar mais caro pelos ativos repercutiu mal no mercado. “Esse potencial passo atrás da gestora demonstra maturidade de olhar para os anseios dos investidores,” disse um analista.

Capitânia vende fatia do Faria Lima Plaza e negocia prédio locado pelo Nubank

Wesley Gonsalves, André Ítalo Rocha — Thu, 27 Aug 2026 19:28:00 +0000

O fundo de escritórios da Capitânia Investimentos (CPOF11) está aproveitando a retomada do mercado corporativo para vender ativos que foram adquiridos em um momento de baixa do segmento – e assim usar os recursos para diminuir a sua alavancagem e comprar cotas de FIIs que ainda negociam com desconto. A gestora já acertou a venda em cash para a EQI Asset de uma fatia do Faria Lima Plaza, o prédio do Largo da Batata entregue em 2022, e está negociando com outro player o Spot Leblon – ambos comprados quando a vacância ainda estava elevada e os aluguéis eram bem mais baixos que os praticados atualmente. No caso do prédio da Zona Sul do Rio, a Capitânia está incluindo na negociação a sua participação no prédio que abriga o escritório do Nubank na Av. Rebouças, num esforço para facilitar a venda, fontes a par das conversas disseram ao Metro Quadrado. O CPOF11 comprou o prédio locado pelo Nubank há pouco tempo, no fim do ano passado, quando pagou R$ 105 milhões à Engeform por uma fatia de 53%. Como o ativo já estava maduro e não passou por nenhuma mudança relevante desde então, o fundo deve apenas “empatar” na revenda. O ganho de capital, portanto, viria totalmente do prédio do Leblon. O Spot – um prédio com apenas sete andares e ABL total de 2,7 mil m² – foi comprado no início de 2023 pelo FII da Capitânia por R$ 78,3 milhões, ou R$ 28,2 mil/m², quando o ativo tinha apenas dois contratos de locação e aluguéis entre R$ 210/m² e R$ 220/m². Agora, o edifício já está 100% locado, com inquilinos como a gestora Oceana e o escritório de advocacia Lobo de Rizzo, e aluguéis entre R$ 250/m² e R$ 270/m². As negociações para repassar o prédio estão girando em “R$ 30 mil alto” o metro quadrado, disse uma fonte. Já em relação ao Faria Lima Plaza, o FII é dono de 40% do prédio, uma fatia comprada entre 2023 e 2025, num momento em que o ativo tinha uma ocupação inferior a 60% e aluguéis na casa dos R$ 160/m². O fundo pagou R$ 513 milhões pela participação. Agora, o prédio está 97,5% ocupado e já passou por revisionais que levaram as locações para algo entre R$ 225/m² e R$ 240/m². A EQI Asset estruturou uma oferta para comprar metade da fatia do CPOF11 por R$ 290 milhões (com a captação podendo chegar a R$ 325 milhões), mas é improvável que a aquisição chegue a esse patamar, disse uma fonte a par da transação.

O CEO da gestora, Ettore Marchetti, disse ao Metro Quadrado que o seu fundo deve usar um mínimo de R$ 200 milhões para a compra. O FII da Capitânia deve aproveitar o ganho de capital para diminuir o seu nível de alavancagem e comprar cotas de fundos. “Há muitas oportunidades de cotas que estão baratas, que devem subir, porque o operacional já está indo bem,” disse uma fonte. Já a EQI vê o imóvel do Largo da Batata como um trophy asset com o preço do metro quadrado ainda descontado, mas com potencial de upside. A expectativa da gestora está ancorada na volta do trabalho presencial e em um cenário de escassez de grandes lajes. A gestora acredita que esse movimento pode zerar a vacância e aproximar os aluguéis dos preços praticados nas áreas mais nobres da Faria Lima. “Com a revitalização da região do largo, isso não justifica o que os locatários pagam hoje,” disse o CEO. Segundo Ettore, a estratégia da gestora tem sido buscar ativos em regiões mais baratas e com maior vacância nos arredores da Faria Lima — como a Rebouças, outras vias de Pinheiros e o Largo da Batata —, sejam eles prontos ou imóveis que precisem de um retrofit. A tese é reduzir gradualmente a vacância e capturar as revisionais dos aluguéis. “Não tem porque haver um prêmio tão grande por estar de um lado da avenida e não do outro,” Ettore disse.

TJ derruba a ‘revisão da revisão’ do zoneamento de SP. É hora de fazer conta

Rafael Balago, André Ítalo Rocha — Thu, 27 Aug 2026 00:57:00 +0000

O Tribunal de Justiça de São Paulo considerou inconstitucional a revisão feita em julho de 2024 da lei do zoneamento da capital paulista, recuperando a validade da revisão anterior, de janeiro – o que levará o mercado a passar as próximas horas fazendo contas. A decisão tomada de maneira unânime pelos 25 desembargadores aceitou o argumento central da ação ajuizada pelo Ministério Público, que defendeu que a revisão de julho foi aprovada pela Câmara Municipal sem a devida participação popular. A segunda revisão tinha a intenção de corrigir algumas inconsistências no mapa do zoneamento, mas os vereadores aproveitaram para apresentar 32 emendas que foram incluídas sem a realização de audiências públicas, como havia ocorrido para a revisão aprovada em janeiro. Na prática, a lei de julho mudou o zoneamento de terrenos em diversas vias de São Paulo, como nas avenidas Vicente Rao, Sousa Castelhanos e Otaviano Alves de Lima, na Marginal Tietê. “Anunciou-se à população que o projeto se limitaria a fazer 'ajustes finos' e compatibilizar o texto à carta geotécnica, mas aprovou-se revisão substantiva do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana, matéria estranha ao objeto original da proposição,” disse o desembargador Donegá Morandini, o relator da ação no Órgão Especial do TJ. Boa parte das emendas incluídas em julho tinha o objetivo de flexibilizar as ZEUs criadas no Plano Diretor aprovado na gestão de Fernando Haddad (2013-2016), que buscou incentivar construções próximas do transporte público. “A decisão de hoje acabou privilegiando a proposta original do Haddad,” disse um advogado que acompanhou a votação. O impacto exato da queda da revisão para o mercado, no entanto, ainda não está claro para o Secovi-SP e para advogados que atendem incorporadoras, que agora se concentram em fazer cálculos – mas já é certo que quem comprou terrenos depois de julho de 2024 tem razões para rever seus projetos com lupa. “No Brasil até o passado é incerto: você compra um terreno com a lei em vigor, mas podem decidir dois anos depois que a lei não vale,” um incorporador disse ao Metro Quadrado. Para a advogada Nathalia Lopes, sócia do Bicalho Navarro Advogados, há a possibilidade de a Prefeitura parar a tramitação dos processos de aprovação que tenham por objeto terrenos cujo zoneamento foi alterado pela lei de julho de 2024. “O cenário é bastante temerário.” Ela avalia que quem já teve um alvará expedido está mais seguro do que quem tem apenas o protocolo do pedido, mas que a situação ainda é incerta e depende dos próximos passos da Justiça. A Corte decidiu ainda que a suspensão da lei vale apenas a partir da publicação do acórdão, o que pode ocorrer ainda nesta quarta-feira ou nos próximos dias. O acórdão trará a modulação da decisão. Ou seja: se um alvará foi expedido ontem (dia 25), e o TJ determinar que a Lei 18.177 fica suspensa a partir de amanhã (dia 27), esse alvará seguirá válido. A ação foi iniciada pelo Ministério Público após pedidos de associações de bairro contrárias à verticalização, que questionavam a mudança de zoneamento sem debates adequados. Uma das associações que mais provocaram o MP foi a de Alto de Pinheiros, a SAAP, que queria evitar que uma igreja do bairro construísse um templo maior na região. As mudanças no bairro, no entanto, seguem valendo, porque já haviam sido aprovadas na lei de janeiro. A ação do MP acabou ganhando uma grande repercussão no início do ano depois de o relator anterior do caso, o desembargador Luís Fernando Nishi (que já saiu do Órgão Especial), determinar por meio de uma liminar a suspensão da emissão de novos alvarás de construção e demolição em toda a cidade, paralisando uma série de projetos imobiliários. A Prefeitura e a Câmara recorreram então ao presidente do STF, Edson Fachin, para reverter a medida, valendo-se da prerrogativa de que o presidente do STF – e somente ele – pode ser acionado em casos de “grave lesão à ordem e à economia públicas.” Na decisão que derrubou a liminar, Fachin determinou também que o TJ só poderá aplicar uma nova suspensão de alvarás após o processo atingir a condição de trânsito em julgado, quando não há mais possibilidade de recursos. A Prefeitura e a Câmara de São Paulo ainda podem recorrer ao STJ e ao STF para tentar reverter a decisão do TJ que derrubou a revisão de julho de 2024.