Os chamados apartamentos compactos – imóveis de até 45m² – estão se espalhando em ritmo acelerado por São Paulo, e isso não se deve somente às habitações destinadas à baixa renda, como as do Minha Casa Minha Vida.

Segundo um levantamento feito pelo Secovi-SP a pedido do Metro Quadrado, as unidades de até 45m² — que incluem os estúdios, herdeiros das quitinetes — já representam mais da metade da oferta de novos empreendimentos para o público de média e alta renda, tomando o lugar que antes pertencia aos imóveis de 45m² a 65m².

Nove anos atrás, em 2016, os compactos foram 22% dos apartamentos mais caros, de médio e alto padrão, com 3,4 mil unidades lançadas. Em 2024, a proporção saltou para mais da metade – 54% –, com 20,7 mil imóveis. Já a faixa de 45m² a 65m² fez o caminho inverso, caindo de 44% para 17%.

Boa parte da expansão dos compactos contou com empurrões do poder público, uma vez que o Plano Diretor de São Paulo até recentemente premiava com vagas adicionais de garagem as construções que mesclassem apartamentos compactos e unidades maiores.

Em 2023, esse benefício ficou de fora da revisão do plano diretor, que passou a liberar as vagas apenas para unidades com mais de 30 metros quadrados de área privativa.

No entanto, o documento ampliou o apoio à verticalização nos eixos de transporte. Além disso, a Prefeitura publicou no ano passado um decreto que regula as habitações de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP), dois modelos que podem ser uma nova fonte de incentivo para os compactos.

As unidades HIS são imóveis com até um sanitário e uma vaga de garagem feitos para atender famílias que ganham de três a seis salários mínimos/mês. Já as do tipo HMP têm até dois sanitários e são destinadas a famílias com até 10 salários mínimos mensais.

Os imóveis desse tipo oferecem benefícios aos construtores, como o fim da necessidade de pagamento da outorga onerosa. Para se enquadrar como HIS ou HMP, o imóvel deve ter menos de 70 metros quadrados.

Do lado da demanda, boa parte de quem tem comprado compactos de média e alta renda é formada por investidores que buscam ganhar com contratos de aluguel para inquilinos como jovens solteiros ou casais sem filhos.

Para esses investidores, também cresceu a possibilidade explorar os estúdios em plataformas como a do Airbnb, dado que São Paulo tem avançado como destino de turismo para lazer, além do já consolidado turismo de negócios.

De acordo com o Índice FipeZAP Locação Residencial, o aluguel médio de imóveis residenciais com um dormitório subiu 14,36% nos últimos 12 meses, comparado a uma alta de 12,16% nas unidades de três dormitórios.

E a média por metro quadrado para locação dos compactos ficou em R$ 62,83 em janeiro, acima dos R$ 40,11 registrados pelas propriedades maiores.

É natural, porém, que o aumento da oferta acabe pressionando as tarifas de Airbnb, gerando no mercado o receio de que esses investidores percam o interesse por estúdios, principalmente em um contexto de renda fixa mais atrativa.

“Se as condições para comprar e o custo de oportunidade são boas, o investidor adquire mais estúdios. Mas com a mesma facilidade eles migram para outros tipos de investimento, inclusive fora de imóveis,” Joaquim Rocha Azevedo, o CEO da gestora de fundos e ativos imobiliários Sequóia Properties, disse ao Metro Quadrado.

A Sequóia tem um braço de incorporação residencial em São Paulo, mas atua pouco com compactos justamente por enxergar desafios no segmento. “Quem está muito exposto a esse segmento de estúdio pode estar correndo um risco de liquidez.”

Por outro lado, há uma percepção de que a perda do poder de compra da classe média (também um reflexo dos juros altos) acaba criando uma demanda adicional por imóveis de tamanho menor.

“Os imóveis estão subindo de preço, logo o que acaba cabendo no bolso para compra ou locação são as unidades compactas,” disse Joaquim.

Para quem investe, porém, os ganhos serão mais interessantes a depender da localização.

A Vitacon, por exemplo, atua principalmente em áreas nobres – como as regiões da Paulista, Faria Lima, Perdizes e Jardins — e vendeu R$ 1,3 bilhão em 2024, o melhor ano de sua história. A empresa projeta um resultado ainda melhor para 2025, planejando atingir R$ 2,32 bilhões em vendas puxadas principalmente pelos estúdios.

“Nas áreas em que atuamos vemos zero risco [de sobreoferta]. Ao contrário, esperamos uma valorização enorme. Falando de Jardins e Faria Lima, por exemplo, os preços saíram de R$ 20 mil a R$ 30 mil o metro quadrado para R$ 40 mil a R$ 50 mil. E quem comprou o terreno certo, na hora certa e pelo preço certo será recompensado por esse aumento,” disse o CEO Ariel Frankel.