Metro Quadrado 
Estive na semana passada em Lagos, na Nigéria, na minha primeira viagem ao continente africano, para palestrar em um evento, e encontrei um país que me fez refletir sobre os desafios habitacionais brasileiros.
A Nigéria é o país mais populoso da África, com aproximadamente 242 milhões de habitantes em 2026, contra 214 milhões no Brasil.
E segundo a ONU, a população nigeriana deverá alcançar 359 milhões de habitantes até 2050, um crescimento próximo de 48%. No mesmo período, o Brasil deverá chegar a cerca de 217 milhões, praticamente estabilizando sua população.
A Nigéria precisará acomodar mais de 116 milhões de pessoas adicionais nas próximas duas décadas e meia. E terá que fazer isso com um PIB muito menor que o do Brasil.
Odunayo Ojo, CEO da UPDC, uma das incorporadoras listadas na bolsa nigeriana, contou que sua empresa havia feito uma simulação para ajudar funcionários a comprar imóveis. O resultado foi surpreendente: mesmo oferecendo um financiamento hipotético com juros de 0%, a renda média dos trabalhadores não seria suficiente para amortizar o principal.
Não faltam pessoas precisando de moradia na Nigéria. O problema é transformar essa necessidade em demanda com capacidade de pagamento. A produção privada continua concentrada nas faixas mais altas de renda.
Não é uma dinâmica desconhecida no Brasil. A diferença está na intensidade.
Segundo o relatório State of Lagos Housing Market, mais de 70% dos moradores de Lagos vivem em imóveis alugados. No Brasil, a proporção de domicílios alugados chegou a 23,8% em 2025, segundo o IBGE.
Mas alugar também é difícil na Nigéria. Em Lagos, é comum encontrar contratos que exigem pagamento anual antecipado, além de taxas de intermediação e outros custos iniciais.
Algumas empresas estão tentando resolver esse problema. A Spleet, proptech nigeriana, oferece um produto chamado Rent Now, Pay Later, que permite ao inquilino financiar o pagamento antecipado do aluguel e quitar o valor em parcelas.
Um dos empresários que conheci defendeu que a Nigéria deveria estimular investimentos em build-to-rent. O argumento era pragmático: comprar um imóvel pode continuar sendo um objetivo de longo prazo, mas as pessoas precisam de um lugar para morar agora.
No Brasil, historicamente, nosso mercado residencial foi estruturado em torno da venda. Nos últimos anos, porém, temos observado o avanço de produtos voltados à locação, enquanto os preços dos imóveis e o custo do financiamento pressionam a capacidade de compra de parte da classe média. Não à toa vimos a proporção de imóveis alugados dobrar em uma década.
Talvez a maior diferença entre Brasil e Nigéria esteja no financiamento imobiliário.
No Brasil, estamos acostumados a discutir juros elevados, crédito à produção, funding bancário, FGTS, SBPE, CRIs e mercado de capitais.
Na Nigéria o saldo de financiamento hipotecário representa menos de 1% do PIB. No Brasil, está próximo de 10% a 11%.
Em setembro de 2026, a taxa básica nigeriana, chamada Monetary Policy Rate (MPR), estava em 23% ao ano, contra uma inflação acumulada de aproximadamente 15,4%. Isso representava um juro real retrospectivo próximo de 6,6%, menor que o brasileiro.
Ainda assim, seu mercado de crédito habitacional é muito menos desenvolvido. É preciso ter instituições capazes de mobilizar capital de longo prazo, estruturar garantias e financiar compradores e incorporadores.
Na ausência dessa estrutura, o próprio comprador acaba financiando a construção.
É comum encontrar empreendimentos vendidos na planta, com pagamentos parcelados durante períodos relativamente curtos. As receitas antecipadas dos compradores ajudam a financiar as obras.
Esse modelo também existe no Brasil, mas ganha muito mais importância quando as alternativas bancárias e institucionais são limitadas.
O risco é evidente: atrasos nos pagamentos, inadimplência ou desaceleração comercial podem comprometer a continuidade da construção.
A Nigéria já começou a buscar alternativas.
O governo estruturou o Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund (MREIF), voltado à ampliação do financiamento habitacional.
Até agosto de 2026, o programa havia desembolsado aproximadamente 140 bilhões de nairas (cerca de US$ 105 milhões) meio de 21 instituições financeiras, viabilizando cerca de 2 mil hipotecas.
É um começo, mas ainda pequeno diante de um déficit habitacional próximo de 15 milhões de moradias.
Enquanto no Brasil falta mão de obra, a Nigéria tem aproximadamente 3,5 milhões de pessoas entrando na força de trabalho todos os anos, segundo o Banco Mundial.
Por outro lado, ter trabalhadores disponíveis está longe de resolver os problemas da construção. Se não falta força de trabalho, por outro lado falta coordenação.
Empresas como Seza Pro e Cutstruct apresentaram soluções para digitalizar compras, coordenar fornecedores, acompanhar custos e conectar informações da obra às necessidades de financiamento, ajudando a reduzir desperdícios, atrasos e incertezas que impedem o capital de financiar o setor.
Uma das discussões que mais me interessaram no evento foi sobre o uso de parcerias público-privadas para ampliar a oferta habitacional.
O debate partiu de um problema recorrente: não adianta criar incentivos para construir mais unidades se as famílias não têm condições de comprá-las.
Na discussão, surgiu o exemplo do Marrocos. Em 2010, o país estruturou uma política para incentivar a produção de habitação social com preços de até 250 mil dirhams (US$ 68 mil).
Do lado da oferta, o governo concedia incentivos fiscais para incorporadores que se comprometessem com determinada escala de produção. Do lado da demanda, oferecia benefícios relacionados ao IVA e mecanismos de garantia para ampliar o acesso ao crédito hipotecário.
Já na Nigéria, há o Renewed Hope City, em Ibeju-Lekki, Lagos, um projeto estruturado por meio de PPP, com 2.084 unidades previstas e participação do Federal Mortgage Bank of Nigeria no financiamento de parte do empreendimento.
Um país pode ter milhões de famílias precisando de moradia e incorporadores dispostos a construir. Mas, sem mecanismos para financiar a produção e permitir que as pessoas paguem pelo produto, essa necessidade não se transforma em um mercado viável.
O Brasil está em outro estágio. Temos uma economia mais desenvolvida, instituições financeiras estruturadas e mecanismos de financiamento imobiliário que praticamente não existem na mesma escala na Nigéria.
Ainda assim, o aumento dos preços dos imóveis, o custo do crédito e a evolução da renda podem tornar a propriedade cada vez menos acessível para parte da população brasileira.
Nesse contexto, acredito que veremos crescer a importância de novas estruturas de financiamento, produtos residenciais voltados à locação e modelos de parceria com o Estado que atuem tanto na produção quanto na capacidade de pagamento das famílias.
A viagem também me fez repensar onde buscamos nossas referências internacionais.
É natural olhar para a China e seus avanços na industrialização da construção. Para Nova York e Londres, onde o capital institucional tem um papel central no mercado imobiliário. Ou para Lisboa, com as transformações provocadas pelo investimento internacional.
Mas existe muito valor em conhecer países que compartilham parte dos nossos problemas estruturais, ainda que em dimensões diferentes.
As restrições do mercado nigeriano estão levando empresas e governos a experimentar soluções que talvez não surgissem da mesma forma em economias mais desenvolvidas.
Depois dessa viagem, fiquei convencido de que também precisamos olhar para países onde a falta de recursos e de infraestrutura obriga empresas e governos a encontrar outros caminhos no presente.
Bruno Loreto é sócio da Terracotta Ventures.
