O mercado de galpões logísticos está vivendo um paradoxo.

De um lado, um enorme volume de empreendimentos em construção para atender à crescente demanda do ecommerce.

Do outro, o aumento do custo de capital está deixando mais apertada a conta dos projetos – e o que está em construção pode levar mais tempo para ser entregue.

O primeiro trimestre terminou com 5 milhões de metros quadrados em obras, o maior volume desde o terceiro trimestre de 2021 (período do boom do ecommerce na pandemia), segundo dados do relatório anual da Erea Galpões enviado em primeira mão ao Metro Quadrado e que será apresentado ao mercado em um webinar amanhã.

As entregas de novos estoques, porém, começam a indicar alguma desaceleração, numa análise que a Erea faz envolvendo o ciclo de maturação dos investimentos e o custo do desenvolvimento.

O polo de Cajamar é um exemplo dessa perda de fôlego.

Depois de 300 mil m² entregues no auge em 2022, o ritmo caiu para 250 mil em 2023, 100 mil em 2024 e deve chegar a 90 mil em 2025.

“A curva de lançamentos já mostra sinais de queda à frente, por uma simples questão de falta de viabilidade econômica,” disse a CEO da Erea Galpões, Clarisse Etcheverry.

Segundo ela, a desaceleração das entregas esbarra em um ponto importante: a taxa de vacância é a mais baixa da história.

“Nunca vivemos algo assim, com custo de capital altíssimo, vacância mínima e demanda crescente.”

Com menos lançamentos no futuro próximo e demanda persistente, os preços dos galpões devem subir, tanto de novos empreendimentos quanto do mercado secundário, diz Clarisse. 

“Os novos empreendimentos só serão viáveis se forem alugados por valores acima da média atual,” disse Clarisse.

Hoje o preço médio pedido pelo metro quadrado de galpões logísticos no País é de R$ 26,2, segundo o levantamento, com uma taxa média de vacância nacional em 7,79%. 

Se colocada na ponta do lápis a relação entre custo de construção – hoje de R$ 2,4 mil por metro quadrado –, o custo de aquisição de terrenos – próximo de 30% do total investido  – e o yield on cost esperado pelo mercado na casa dos 12%, os futuros empreendimentos devem ser alugados por valores entre R$ 30 e R$ 35 por metro quadrado, o que significaria um upside potencial de 15% a 35% no valor praticado atualmente no mercado. 

Para ela, esse cenário deve levar os proprietários a revisões de contratos já assinados – um mecanismo previsto pela lei do inquilinato, mas mais utilizado pelos inquilinos logísticos para reduzir valores.

“O inquilino que não aceitou o preço de 2024 está recalculando a rota em 2025 para tentar viabilizar seus projetos,” ela disse.