A Galoppo, uma gestora especializada em ativos logísticos, captou R$ 1 bilhão para um novo fundo imobiliário que pretende desenvolver um condomínio de galpões em um mega terreno em Santana do Parnaíba, na região metropolitana de São Paulo.

O terreno de 1,2 milhão de metros quadrados  – às margens do Rodoanel Mário Covas e acessível pela Rodovia Castello Branco – terá 270 mil m² de área locável, possivelmente divididos em três galpões.

Apesar do cenário de juros altos dificultar captações, a gestora diz que o empreendimento se mostrou atrativo do ponto de vista de localização e tamanho. 

“Não há mais disponibilidade de terrenos desse tamanho na região do raio 30 de São Paulo. Para fazer um comparativo, é como se fizéssemos um baita prédio corporativo na Faria Lima,” o CEO Claudio Algranti disse ao Metro Quadrado.

O novo projeto da Galoppo está sendo iniciado em um momento em que a demanda por galpões tem crescido em razão de um novo empurrão do ecommerce, levando a taxas baixas de vacância.

Segundo dados da consultoria da Erea Galpões, o Brasil terminou o primeiro trimestre com 5 milhões de m² em construção, o maior patamar desde o terceiro trimestre de 2021, no boom do ecommerce na pandemia. Por outro lado, o aumento do custo de capital tem desacelerado as entregas.

“Mesmo considerando a entrada de um novo estoque bem grande, esse estoque tem sido absorvido. Além disso, uma coisa que não acontecia há mais de 10 anos é que o valor da locação voltou a subir acima da inflação,” disse Algranti.

No caso do projeto da Galoppo, a previsão é que as obras sejam finalizadas em 36 meses, após a conclusão das etapas de incorporação e aprovação.

O condomínio já tem um inquilino encaminhado: a Luft Logistics, que assinou uma carta de intenção para a ocupação de 100 mil m². Os detalhes do futuro contrato ainda não estão definidos, mas a duração será de no mínimo 60 meses.

Algranti afirma que os 170 mil m² restantes devem atrair principalmente a atenção de players do ecommerce, mas não descarta locações para outros segmentos, como o varejo de rua, indústria de alimentos e distribuidores. 

Outra alternativa é que parte da área seja destinada ao mercado de data centers, uma indústria que prospera na região graças à alta disponibilidade energética.

O terreno que fica em frente ao da Galoppo, por exemplo, abriga uma operação da Scala Data Centers e outros semelhantes estão em desenvolvimento.

“Estamos esperando o resultado de um estudo do linhão de energia que passa no empreendimento, e, se confirmada a disponibilidade, cerca de 10% da área será destinada a isso,” disse Algranti.

A gestora pretende manter o ativo em operação na carteira por um tempo e depois vender para ter ganho de capital. Segundo Algranti, o fundo deve ter seis anos de duração, com uma possível prorrogação de mais dois anos.

No paralelo, a gestora tem outros projetos na manga para colocar no mercado ainda este ano.

Um deles é um empreendimento intermodal de R$ 400 milhões em um terreno vizinho ao Aeroporto de Viracopos, em Campinas, que já está 100% captado.

Além disso, o fundo de renda listado em bolsa da gestora, o BlueCap Log (BLOG11), está emitindo cotas para financiar a compra de um ativo em Santa Catarina e tem um pipeline de R$ 300 milhões para possíveis novas aquisições no futuro.