Tributação e regulação passaram a estar no topo das preocupações dos gestores de fundos imobiliários, depois de o governo propor o fim da isenção das LCIs.

Uma pesquisa feita pela Empiricus e o BTG Pactual com 42 gestores de FIIs para avaliar as perspectivas para os próximos 12 meses mostrou que 33,3% deles citaram esses dois temas como um ponto de atenção.

No levantamento anterior, feito no início do ano – portanto antes da proposta do governo –, tributação e regulação somavam 22,7% das menções.

Com o aumento, os dois fatores empataram com uma velha preocupação dos fundos, o endividamento, que também registrou 33,3% de respostas – e segue no topo devido aos juros altos.

A proposta do governo foi anunciada em junho por meio de uma MP e prevê uma alíquota de 5% para as LCIs a partir de 2026, entre outras medidas.

O anúncio foi recebido com forte reação do mercado, que conta com a isenção das LCIs como um dos principais atrativos para investimentos.

Na avaliação dos gestores ouvidos na pesquisa, a MP aumentou a sensação de instabilidade regulatória e colocou em xeque a previsibilidade do ambiente jurídico para os FIIs. 

Mesmo que a alíquota seja considerada baixa (ainda inferior à de outros títulos), eles consideram que o problema maior está no precedente: se houver uma mudança agora, outros ajustes podem ocorrer no futuro, tornando mais difícil o planejamento de longo prazo dos fundos e dos investidores.

“Essa MP é o exemplo mais concreto de como uma mudança tributária gera impacto direto sobre o modelo de negócio dos FIIs,” Caio Araújo, analista da Empiricus responsável pelo relatório, disse ao Metro Quadrado.

Para ele, o alerta em relação ao ambiente regulatório não deve ser visto como pessimismo puro, mas sim como um chamado à cautela. 

“O investidor precisa acompanhar de perto a tramitação dessa MP e de outras propostas que possam surgir,” ele disse.

“O setor de FIIs vem amadurecendo, mas ainda depende de um mínimo de estabilidade jurídica para continuar se expandindo.”

Em relação ao endividamento, apesar dos ajustes recentes na estrutura de capital de muitos FIIs, os impactos de um CDI ainda elevado e de aquisições feitas por seller financing devem continuar se refletindo nos próximos meses.

“Essa combinação pode pressionar os rendimentos e provocar uma normalização, ou até queda, nos dividendos distribuídos,” disse o analista.

Mesmo com esse cenário de incertezas, o levantamento apontou melhora no grau de confiança geral do setor, cujo índice médio saiu do território negativo (-0,48) para o positivo (0,52).

E alguns segmentos seguiram a mesma tendência. 

O índice do setor de escritórios, por exemplo, saiu de -0,61 para 0,57, beneficiado por uma recuperação nas principais praças de São Paulo, com queda na vacância e estabilização dos preços de aluguel. E o índice do residencial subiu de -0,78 para 0,35.