O mercado de fundos imobiliários entrou em estado de alerta.

Com a inversão do cenário de juros, o nível de alavancagem dos FIIs voltou a subir, levando os gestores a buscarem alternativas para lidar com as dívidas, especialmente as de curto prazo.

Um levantamento do BTG Pactual mostrou que a taxa de endividamento da indústria subiu de 13,8% para 15,9% em 2024, depois de dois anos de queda.

Os segmentos que mais sentiram o impacto foram os de renda urbana, galpões logísticos e lajes corporativas.

Boa parte das dívidas que levaram ao aumento foi contraída para financiar a expansão dos ativos em um momento em que o mercado estava projetando a continuidade da queda da Selic.

Mas o quadro se inverteu em poucos meses, e a reboque vieram dois efeitos: o fechamento da janela de captações em bolsa e o encarecimento das dívidas atreladas ao CDI.

Segundo uma pesquisa feita pela Empiricus com 21 casas — incluindo Hedge, Patria, Vinci Partners e XP Asset — o endividamento se tornou a maior preocupação dos gestores para este ano.

Não apenas porque o juro alto eleva as despesas financeiras, mas também pelo risco de as dívidas não serem honradas.

Um exemplo de fundo que sentiu a pressão no caixa é o Valora Renda Imobiliária (VGRI11).

O FII tinha uma parcela de R$ 113,25 milhões ligada à aquisição de imóveis vencendo neste mês. Para mitigar o impacto, a Valora optou por negociar um novo prazo para o pagamento.

“Conseguimos rolar essa parcela para março do ano que vem em uma estrutura de bullet. Então não vamos precisar pagar juros todo mês, o que vai aliviar pra caramba o caixa do fundo,” o co-head de real estate Alessandro Vedrossi disse ao Metro Quadrado.

Apesar do aumento do custo da dívida, Vedrossi diz que o impacto para os cotistas é marginal.

“Tomar dinheiro a CDI+3% nesse momento é caro. Mas não precisamos vender ativos na correria e ganhamos um fôlego de um ano.”

Com o novo prazo, o gestor espera ter espaço para analisar o mercado com calma em busca de novas alternativas para solucionar o endividamento no longo prazo.

“Não vamos manter o fundo alavancado desse jeito para sempre,” ele disse. “Estudamos opções para melhorar a estrutura e estamos sempre abertos a vender ativos, porém sem desespero e sem pressa.” 

O RBR Top Offices (TOPP11), fundo de escritórios da RBR, tem uma parcela de R$ 278,2 milhões para quitar em abril de 2026, e vai precisar buscar a maioria do dinheiro – cerca de R$ 200 milhões – no mercado.

Segundo Franklin Tanioka, sócio e co-portfolio manager da gestora, o plano A era fazer uma emissão e captar o dinheiro para o fundo. Porém, o TOPP11 tem operado com um desconto relevante em relação ao valor patrimonial das cotas.

“Vamos analisar como estará a situação até abril. Mas caso essas condições perdurem, a nova oferta seria inviável e outro caminho para endereçar esses R$ 200 milhões é emitir um CRI,” diz o gestor.

Tanioka diz que, caso seja necessário tomar uma dívida, o título se enquadraria nos critérios high grade — aliviando nos juros — graças às garantias: dois edifícios corporativos na região da Faria Lima e com uma vacância financeira de 4,3%.

“Já temos várias casas nos abordando e perguntando sobre esse CRI, pois gostariam de emitir a dívida exatamente pelo conforto em relação à garantia,” disse.

“Então esse é sim um ponto de preocupação, mas que a gente deve endereçar ao longo dos próximos meses.”

Já o Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11), embora tenha um desembolso relevante previsto para o curto prazo, não precisará rolar a dívida ou vender ativos.

Segundo Alessandro Estevam, portfolio manager de FIIs da Kinea, o fundo já tem os recursos necessários para quitar 100% da dívida.

O caixa do fundo se aproxima dos R$ 400 milhões, enquanto as obrigações por aquisições de imóveis somam R$ 269,8 milhões.

Quando o fundo foi lançado, em 2023, a Kinea optou por pagar os ativos adquiridos a prazo porque havia uma expectativa de queda de juros no Brasil. Mas também captou todo o dinheiro para fazer frente às obrigações, mantendo os recursos em caixa desde então.

“O Brasil é bastante volátil, com ciclos muito curtos. A cada dois ou três anos temos alguma surpresa, o que torna bastante desafiador o cenário de contratação de dívida,” diz o gestor.