O CMN voltou a mexer nas regras de dois dos principais títulos de créditos imobiliários, as LCIs e os CRIs.

Para as LCIs, reduziu mais uma vez o prazo mínimo de carência para as LCIs, agora de nove para seis meses, num esforço para destravar o funding para o setor imobiliário em um cenário de juros altos.

Já para os CRIs, estendeu para as empresas de capital fechado as restrições que já estavam valendo para as de capital aberto, equalizando a regra.

A redução do prazo para as LCIs, que também vale para as LCAs, já está em vigor e serve apenas para as LCIs indexadas ao CDI, que são maioria no mercado, sem interferir nos títulos atrelados a índices de preços.

Esta é a terceira vez em menos de um ano e meio que o CMN mexe nos prazos da LCI.

Antes, o prazo mínimo de carência das LCIs e LCAs era de três meses. A liquidez no curto prazo atrelada ao benefício tributário colocava os títulos entre os mais populares das prateleiras de renda fixa.

A situação começou a mudar em fevereiro do ano passado, quando o CMN decidiu fechar o cerco aos títulos isentos, elevando a régua para nove meses no caso das LCAs e impondo um prazo ainda maior, de 12 meses, para as LCIs.

O efeito foi imediato: segundo dados da B3, o volume de registro de novas LCIs caiu de R$ 30,7 bilhões para menos da metade nos dois meses seguintes, ou R$ 11,2 bilhões.

Além da queda nas emissões, a alteração também provocou críticas do setor imobiliário, que enfrenta problemas de funding.

Com a redução no saldo de duas de suas fontes mais tradicionais de recursos, a poupança e o FGTS, as incorporadoras têm buscado o mercado de capitais e outros instrumentos bancários além da caderneta — como o crédito lastreado em LCIs – para compor os cheques.

O pleito do setor levou o CMN a mexer novamente no prazo das LCIs em agosto, equiparando a carência aos nove meses previstos na regra para as LCAs. 

Mas a pressão não parou por aí. Depois disso, a Abrainc levou estudos para o Ministério da Fazenda, o Banco Central e até para o presidente Lula demonstrando a importância das pessoas físicas para o mercado de LCIs.

“A entidade destacou que, na prática, esses investidores não conseguem manter aplicações por prazos tão longos, o que comprometia a atratividade e a eficiência desse instrumento,” disse a Abrainc.

A movimentação surtiu efeito novamente, com o CMN anunciando ontem a nova queda no prazo mínimo de carência para seis meses.

O CMN disse que a nova redução considera a relevância dos títulos isentos de IR para financiar o setor imobiliário e o agronegócio e visa assegurar a “captação de recursos de forma sustentável para esses segmentos”.

Antes disso, o BC já havia anunciado no início deste mês que as financeiras, como são conhecidas as sociedades de crédito, financiamento e investimento, também poderiam emitir as LCIs, antes restritas aos bancos.

A nova redução para as LCIs, no entanto, embora ajude  a impulsionar a captação, ainda esbarra no principal problema do mercado imobiliário hoje: os juros altos.

“Os bancões captam CDB a 95% a 100% do CDI e a LCI a cerca de 90%. Marginalmente é mais barato, mas ainda fica caro com a Selic em 14,75% e sem estoque de poupança,” disse um analista de real estate.

Na mudança de regra para os CRIs – que também vale para os CRAs e CDCAs –, o CMN proibiu a emissão com lastro em dívida de reembolso ou destinação de empresas de capital fechado que não sejam do setor (imobiliário para CRI e do agro para os CRA e CDCAs), restrição que já estava valendo para as de capital aberto que não são do setor desde o início do ano passado.

A mudança busca corrigir uma distorção na concorrência entre empresas de um mesmo segmento que não seja o imobiliário ou o agro, deixada pela medida anterior que restringiu para as de capital aberto.

Antes, uma empresa listada de saúde, por exemplo, não podia emitir CRIs para construir um hospital, enquanto uma empresa fechada do mesmo setor podia. Agora, nenhuma das duas pode.