A liberação para emitir alvarás para novas construções em São Paulo deve provocar uma corrida das incorporadoras que já estavam com projetos avançados.

A decisão tomada na semana passada pelo ministro Edson Fachin, o presidente do STF, apenas derrubou a liminar que suspendia as emissões, mas o mérito do caso ainda não foi julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo – dando ao mercado a sensação de que há uma janela de oportunidade para ser aproveitada.

Segundo advogados que assessoram empresas do setor, a corrida não será generalizada, mas sim focada em quem busca garantir as últimas aprovações necessárias, como o Habite-se – que por tabela também foi atrapalhado, ainda que não tivesse relação com a suspensão, em razão da incerteza dos fiscais sobre o que poderia ser emitido ou não.

“Tinha obra já executada e aguardando apenas o certificado de conclusão. São esses os casos em que os interessados vão pedir urgência e pressionar para que haja a liberação o mais rápido possível,” Marcos Lopes Prado, sócio de direito imobiliário do Cescon Barrieu, disse ao Metro Quadrado.

Outro tipo de aprovação que deve ter alta demanda é a do alvará de execução, que efetivamente libera o início das obras de um empreendimento.

“Isso impacta o incorporador porque ele até poderia vender um produto, mas sem saber se poderia executá-lo. Por isso, agora esses são os alvarás que as empresas mais correm atrás,” disse Vanessa Dantas, sócia do Amatuzzi Advogados.

A advogada afirma que há preocupação por parte dos clientes com relação à vazão que será dada pela Prefeitura aos projetos em análise.

“Eles esperam que os alvarás para empreendimentos de serviços essenciais, como hospitais e escolas, tenham prioridade na tramitação interna.”

Já Prado não acredita que isso deva ser um critério para furar a fila de análises. “É claro que um projeto com apelo social pode exigir prioridade de análise, mas isso não será o gargalo no geral para aprovação.”

Dados da Prefeitura indicam que havia mais de 5 mil processos relacionados à demolição ou à construção de novas edificações com a análise parada até a semana passada.

O acúmulo foi o resultado de pouco mais de um mês de suspensão das emissões de alvarás após uma decisão liminar do TJ-SP ligada a uma Ação Direta de Inconstitucionalidade sobre a revisão da lei do zoneamento de 2024.

A ADI partiu do Ministério Público de São Paulo, que diz que a revisão da lei foi conduzida sem a participação da população, contrariando os princípios de transparência das políticas urbanas.

Já a Prefeitura e Câmara Municipal de São Paulo dizem que o processo obedeceu a todos os trâmites legais e recorreram ao STF para derrubar a liminar.

Fachin atendeu ao recurso das casas, mas deixou a análise do mérito da ação para a Justiça de São Paulo – o que ainda gera insegurança para o setor.

Por isso, as incorporadoras correm para aprovar os projetos antes da decisão final do TJSP. Mas quem não tem projetos já bem-formatados não deve conseguir aproveitar essa janela.

“Não consigo correr com uma aprovação sem ter um terreno definido e um produto adequado para uma região, por exemplo,” diz Ricardo Negrão, do NFA Advogados.

Negrão afirma que, antigamente, era comum as incorporadoras protocolarem projetos e depois utilizarem modificativos para mudar – às vezes completamente – os empreendimentos.

Mas desde a penúltima lei de zoneamento essas modificações foram sendo restringidas e hoje já não é possível alterar tanto o contexto dos projetos, que precisam estar em conformidade com as normas para a região onde serão erguidos.

“Então não vai haver uma corrida generalizada atrás de novos alvarás. O mercado vai continuar se organizando para convencer a Justiça de que travar licenciamento em São Paulo não é uma solução adequada e ficar no aguardo de uma definição para ter segurança jurídica para agir.”

Para o advogado, mesmo que acolha os argumentos do Ministério Público, o TJSP não deve emitir uma decisão de impacto tão amplo quanto a da liminar, que afetava qualquer tipo de construção e também demolições de imóveis e corte de árvores.

“A verdade é que a lei foi sim debatida por muito tempo e teve bastante envolvimento do setor. Então entendo que, se a ação for acolhida, não será de forma integral.”

Prado, da Cescon Barrieu, também diz que, mesmo que o TJSP dê provimento parcial ou total à ação do MP, o setor acredita que haverá uma modulação de efeitos.

“A decisão precisará regulamentar os efeitos para considerar projetos que já tinham sido aprovados, anteriormente com base na revisão do zoneamento.”

Ricardo Yazbek, o vice-presidente de assuntos legislativos e licenciamento do Secovi-SP, também não acredita que haverá uma corrida generalizada por novos alvarás, porque já existiam, antes da suspensão, muitos pedidos em análise, e que agora devem andar.

“Há uma insegurança e é difícil saber quando o mérito será julgado, mas nós do setor acreditamos que esta ação do MP não será julgada como se estivesse em ordem, porque será uma hecatombe se não for assim.”