Leonardo Rigobello, o fundador da Cartesia Capital, se aliou ao Banco Pine para fundar uma nova gestora especializada em crédito privado e imobiliário, a Boreal Capital.

A nova empreitada do gestor, que vendeu sua participação na Cartesia em 2024, aposta na mesma tese da sua antiga casa – de que a queda da poupança aumenta a relevância do mercado de capitais no financiamento de imóveis – mas agora com o apoio de um banco.

“Eu tinha muitas opções de ativos e pouco acesso a capital para fazer os investimentos,” ele disse ao Metro Quadrado. “Hoje posso fazer financiamentos imobiliários numa estrutura muito mais flexível do que uma asset independente consegue.”

Já para o Banco Pine, a Boreal servirá para ampliar sua presença no real estate. Da sua carteira de crédito corporativo, as empresas do segmento imobiliário representam 16% — o segundo maior percentual, atrás apenas do agronegócio.

A criação de uma nova gestora ligada a um banco se dá em um momento em que o mercado de fundos imobiliários está se mostrando mais desafiador para as casas independentes.

Com os juros persistindo em patamar elevado, o mercado tem passado por uma consolidação, com as casas menores sendo abocanhadas pelas grandes.

Tendo essa relação com um banco, a operação de um dos primeiros projetos da Boreal – um residencial de alto padrão no Itaim Bibi –  não foi feita via CRI, e sim estruturada em uma nota comercial. 

O projeto chegou à Boreal via outra gestora que não tinha caixa para fazer a alocação e a indicou para conversas com a incorporadora, a Lux.

A gestora enxergou ali uma oportunidade de explorar o alto padrão e fez uma parceria com a Rayo Capital — consultoria de Renato Meyer Nigri, membro da família fundadora da incorporadora Tecnisa — para viabilizar o negócio.

Com VGV de R$ 150 milhões, o projeto no Itaim Bibi prevê unidades de 260 metros quadrados com um ticket médio que varia entre R$ 10 milhões e R$ 12 milhões.

A nova gestora já conta com R$ 250 milhões sob gestão e R$ 8 bilhões em operações originadas.

Também em razão dos juros altos, o residencial tem sido um dos caminhos da Boreal para estar em segmentos nos quais o retorno do capital investido ou emprestado é mais rápido.

“Temos olhado outras teses constantemente, mas entendemos que o residencial tem um ciclo mais curto que cabe melhor nas contas de investimento,” Rigobello disse.

Ele diz que, enquanto o mercado de imóveis de médio padrão tem sofrido com os juros, o alto padrão segue aquecido na capital paulista e atrai investidores institucionais e individuais.

“É uma questão de gestão de risco. Quando temos um empreendimento super bem localizado e com um baita padrão de arquitetura, temos uma visibilidade de liquidez no ativo, mesmo que haja qualquer tipo de problema.”

A Boreal também tem buscado trabalhar com o segmento econômico, que conta com os subsídios dos programas habitacionais – ficando de fora apenas da classe média.

“Vemos algumas incorporadoras tendo dificuldade no repasse de preço, por exemplo, então nosso portfólio hoje é composto por ativos que estão mais nas pontas.”

Por enquanto a gestora conta com um fundo imobiliário de crédito restrito a investidores profissionais para investir na tese, o BORE11. A ideia é criar diversos produtos para atuar também com outras estratégias.

“Nossa tese é mostrar para o mercado o nosso track record e quanto temos entregado de retorno com capital proprietário para abrir os fundos para os investidores.”