Um fundo imobiliário de renda urbana da Capitânia, o CPUR11, está comprando um pacote de imóveis locados para a Marisa e a C&A por R$ 180 milhões.

O vendedor é outro FII, o Brasil Varejo (BVAR11), administrado pela Rio Bravo.

A compra faz parte de uma estratégia adotada desde que a Capitânia assumiu no ano passado a gestão do fundo, antes feita pela VBI: vender ativos menos rentáveis para bancar a compra de imóveis com receitas e retornos mais atrativos.

“Estamos trocando ativos que hoje são vendidos por um cap rate de 7% por outros adquiridos a uma taxa bastante superior,” Fernando Ferreira, gestor dos fundos de renda urbana da Capitânia, disse ao Metro Quadrado.

Segundo ele, o cap rate dessa aquisição ficou em cerca de 9,5%. De acordo com Ferreira, há outras aquisições de tese semelhante já em processo de diligenciamento, com foco em ativos de varejo, educação e saúde.

“O fundo começou com um patrimônio líquido da ordem de R$ 300 milhões e hoje ele já está beirando os R$ 700 milhões. Ou seja, mais do que dobramos o PL do fundo nesses últimos 12 meses com vendas e aquisições de novos ativos.”

A compra também vai ajudar a diversificar a base de locatários do FII, hoje exposta principalmente aos setores de varejo alimentar e atacado. 

“Temos uma grande concentração de receita vinda do Assaí, então estamos no movimento de trazer ativos com boa localização, liquidez e outros inquilinos para compor melhor esse mix.”

Sete dos novos imóveis estão locados às Lojas Marisa, enquanto um deles é ocupado pela C&A.

De acordo com Ferreira, os contratos têm um prazo de garantia de permanência dos inquilinos. O impacto na receita contratada é de cerca de 25%, ou R$ 0,022 por cota.

Já o modelo de pagamento adotado na negociação permitiu que o fundo fizesse a compra sem aumentar seus níveis de alavancagem.

O pagamento está dividido em quatro parcelas. A primeira delas, de R$ 62,1 milhões, será quitada com as cotas do próprio FII — os cotistas do BVAR11 já aprovaram a transação e suas condições em assembleia.

O dinheiro para pagar as outras três parcelas — que vencem seis, 12 e 18 meses após o fechamento da transação — virá de vendas já concluídas e outras ainda em andamento.

“Vamos dar uma grande reduzida na alavancagem do fundo porque estamos priorizando a venda de ativos alavancados,” disse Ferreira. 

O saldo devedor atual do FII é de R$ 133,1 milhões em obrigações por aquisições de imóveis e R$ 242,6 milhões em três CRIs também ligados a ativos do portfólio.