Opinião/ Uma janela de oportunidade chamada senior living

Nos últimos anos, começamos a nos deparar com um novo tipo de empreendimento imobiliário, o senior living, que, ao contrário de asilos ou instituições de longa permanência, propõe residências planejadas para oferecer autonomia, conforto, socialização e serviços voltados à terceira idade.
E isso tem um motivo: o Brasil está envelhecendo – e rápido.
Segundo projeções do IBGE, em 10 anos, o País terá mais idosos do que nações europeias como a França, e isso vem redefinindo prioridades econômicas, sociais e regulatórias, inclusive no mercado imobiliário.
O modelo, que já se encontra consolidado nos EUA e na Europa, começa a ganhar tração no Brasil — e com isso surgem desafios jurídicos, oportunidades de investimento e novos formatos contratuais.
Na prática, a moradia sênior vem sendo estruturada como um híbrido entre empreendimento imobiliário, serviço assistencial e modelo condominial.
Há desde residências autônomas com amenities voltados à terceira idade (como segurança reforçada, áreas de lazer adaptadas, serviços de saúde e alimentação) até modelos com unidades de locação com serviços inclusos — quase uma hospedagem permanente.
Do ponto de vista jurídico, os empreendimentos exigem especial atenção quanto ao regime de incorporação e à forma de comercialização (por meio de venda ou locação).
Além disso, é necessário formalizar os contratos de prestação de serviços vinculados às unidades habitacionais, que precisam se atentar às normas sanitárias e de assistência social, principalmente quando envolverem prestação de cuidados médicos ou apoio pessoal continuado.
Ainda não há uma legislação específica para esse tipo de empreendimento e, por conta disso, os operadores do setor imobiliário têm recorrido a formatos já existentes, principalmente importando conceitos da Lei nº 13.777/2018, que trata do regime de multipropriedade imobiliária, no qual um mesmo imóvel pode ser compartilhado por vários proprietários, cada um com direito de uso exclusivo em períodos determinados, além de se valer de normas já consolidadas aplicáveis aos condomínios residenciais com serviços.
Enquanto não há uma legislação específica para o assunto, os operadores do direito têm adotado soluções criativas para questões como: a autonomia da pessoa idosa nas decisões contratuais, frente ao Estatuto do Idoso (Lei nº 10.741/2003), de forma que os idosos estejam plenamente ciente das cláusulas pactuadas nos contratos de moradia sênior, sem que haja qualquer forma de coação, induzimento ou vulnerabilidade; a prestação contínua de serviços atrelada à posse ou propriedade do imóvel, exigindo desses profissionais a elaboração de cláusulas mais detalhadas e claras sobre reajustes, rescisões e responsabilidades; além de conhecimentos das normas de vigilância sanitária e assistência social, quando a moradia prestar cuidados que transcendem o mero conforto residencial.
As incorporadoras e os fundos imobiliários já começam a estudar o setor com atenção.
A atratividade está na estabilidade de receita (especialmente no modelo de locação com serviços), na baixa vacância e no alto tempo médio de permanência do idoso, além do fato de que o cliente-alvo costuma ter maior capacidade financeira ou respaldo familiar.
Há, ainda, um apelo social. Investir em moradias adequadas e humanas para idosos é, também, uma resposta concreta para um País que está envelhecendo.
Vê-se que o Brasil está diante de uma janela de oportunidade: a de criar um ecossistema legal, urbano e financeiro voltado à longevidade e o modelo de moradia senior living pode ser um dos pilares dessa transformação.
Vanessa Dantas é sócia no Amatuzzi Advogados.