O BTG chegou a um acordo com a Santander Asset para comprar todo o portfólio do fundo imobiliário Santander Renda de Aluguéis (SARE11), que é dono de um galpão logístico e dois prédios corporativos.

Para a transação ser efetivada, os cotistas do SARE11 precisam aprovar a proposta em assembleia, que está sendo convocada para 6 de junho. Se aprovada, o fundo será liquidado. A oferta do BTG tem um período de exclusividade de cinco meses.

No acordo com a Santander Asset, o BTG ofereceu duas opções de pagamento: R$ 475,9 milhões em cotas de seu fundo de logística, o BTLG11, ou R$ 408,7 milhões em dinheiro.

Em ambos os casos, os montantes estão abaixo do patrimônio líquido do fundo, atualmente em R$ 725 milhões.

Segundo a Santander Asset, o desconto é de cerca de 38% em relação à cota patrimonial e ao valor de avaliação dos ativos.

Dos três ativos que compõem o portfólio, apenas o galpão logístico, localizado em Santo André, deve ficar com o BTG, sendo incorporado ao BTLG11.

Já os dois ativos corporativos – um edifício na região da Paulista e uma fatia de 75% do WT Morumbi, o complexo empresarial na Chácara Santo Antônio – serão colocados à venda por não caberem na estratégia do fundo de logística.

Para o BTG, a transação representa uma oportunidade de comprar uma carteira a um preço muito abaixo do valor de mercado e com isso gerar caixa, seja com a revenda dos corporativos ou com a recuperação do ativo logístico.

A gestão já possui um histórico de turnaround de ativos desde as origens do fundo, quando assumiu em 2019 o comando do antigo TRXL11 e o transformou em um dos maiores FIIs da indústria.

Mais recentemente, o BTLG11 também incorporou os portfólios de outros dois fundos, o Bluecap Renda Logística e V2 Properties.

O Santander, por outro lado, negociou a transação para destravar valor para os cotistas de um fundo que foi penalizado pelo cenário macroeconômico desafiador e a vacância elevada da carteira.

O SARE11 negocia com um desconto de 40% em relação ao valor patrimonial e acumula uma queda de 53% desde o IPO, em janeiro de 2020.

Com a queda na Bolsa, a base do fundo encolheu, passando de pouco mais de 43 mil cotistas no início de 2024 para cerca de 30 mil.

No final do ano passado, a gestora contratou a Grow Real Assets – a boutique de M&A de Caimi Reis, o ex-sócio da Brookfield Financial e ex-head de real estate no Banco Plural – para coordenar um processo competitivo.

De lá para cá, o FII fechou um deal envolvendo um de seus imóveis, um galpão logístico em Barueri. O ativo, comprado em 2020 por R$ 48,5 milhões, foi vendido por R$ 62 milhões — em linha com a última avaliação e a um cap rate de 8,5%.

O SARE11 começou a receber propostas pelo portfólio remanescente no início deste ano e o BTG já estava entre os interessados. 

De acordo com a Santander Asset, a Grow contatou mais de 60 participantes do mercado entre financeiras, gestoras, family offices e outros. Ao final do processo, o fundo recebeu 11 propostas e avaliou que a melhor relação entre risco e retorno veio do BTG.

“O BTLG11 possui maior porte, portfólio de ativos de alta qualidade, melhor liquidez e baixa alavancagem,” disse o Santander.

Já sobre a oferta em moeda corrente, a gestora disse que, apesar da soma ser menor, não há riscos associados às cotas de um ativo como os FIIs, que estão sujeitas ao sobe e desce da bolsa de valores.