A Av. Santo Amaro está voltando ao radar das incorporadoras, que veem a área com potencial para passar por um boom similar ao experimentado pela Rebouças.

A avenida passou por um glow up nos últimos anos, com reformas de imóveis, construções e a chegada de empresas interessadas em erguer desde residenciais a lajes corporativas.

Um fator decisivo para a atratividade do bairro é a combinação entre sua localização ao lado de áreas nobres – como a Faria Lima e a Vila Olímpia –, disponibilidade de terrenos e o potencial construtivo.

“A Av. Santo Amaro sempre foi o ‘patinho feio’ da região. Ninguém pensava em investir ali, porque só passava carro e ônibus,” diz o corretor Daniel Araújo, fundador da Araújo Imóveis, especializada em empreendimentos comerciais, ao Metro Quadrado.

A opção por um projeto residencial ou corporativo vai depender da localização do terreno.

“Próximo à Faria Lima, a vocação será para escritórios. Perto de Moema, por exemplo, é um ótimo local para residenciais,” diz Araújo.

A incorporadora Yuny, por exemplo, tem três projetos em construção na região: o Camino Boa Vista, The Gift e Urbanity – todos no segmento de alto padrão.

A estratégia da empresa é buscar terrenos entre 2 mil m² e 2,5 mil m². “Precisamos desse espaço para oferecer a estrutura de condomínio que um produto de alto padrão demanda,” o CEO Marcelo Yunes disse ao Metro Quadrado.

Há também espaço para o médio padrão. A incorporadora CP, junto com a Tencasa – do grupo Tecnisa – vai lançar uma torre única com 315 unidades focada em HIS, com unidades de 27 m² e 37 m², em um terreno adquirido por R$ 8 mil/m².

“Nós buscamos terrenos menores, que não fecham a conta para as grandes incorporadoras. Esse terreno foi uma jóia que conseguimos encontrar. Era uma área de outro empreendimento que acabou não saindo do papel. Para fechar o terreno, incorporamos algumas casas vizinhas,” diz Maria Júlia Temprano, diretora de novos negócios da CP.

Santo Amaro ficou esquecida por anos em razão da sua função urbanística original, projetada como corredor de ônibus entre centros comerciais e bairros.

Esse cenário só começou a mudar em 2014, com a atualização do Plano Diretor de São Paulo, que reclassificou a via como Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU).

No ano seguinte, a Câmara Municipal aprovou o projeto de revitalização de 2,7 km da via, no trecho entre a JK e a Bandeirantes – uma faixa que separa a Vila Olímpia de Moema.

O projeto foi financiado com a venda de CEPACs, cobrindo ampliação de calçadas, novos pontos de ônibus, iluminação e paisagismo.

Segundo a legislação municipal, as áreas ZEU integram o eixo de transporte e desenvolvimento urbano, permitindo uso misto do solo.

O Plano Diretor e a nova lei ampliaram o coeficiente de aproveitamento dos terrenos, incentivando construções com fachada ativa.

O impacto dessas mudanças só está sendo sentido agora pela Santo Amaro por causa da demora para os projetos se viabilizarem e também porque muitos investidores deram prioridade no início a áreas mais nobres, como a própria Faria Lima, e só depois, como num efeito dominó, a demanda foi chegando a vias menos prestigiadas.

Ao contrário da Rebouças, onde a verticalização ficou restrita ao lado ímpar da via, na Santo Amaro são permitidas construções em ambas as margens.

Para o mercado corporativo, a vocação da avenida é para edifícios de classe B e C, de perfil multiusuário, com média de R$ 74/m², segundo dados da Colliers.

“Santo Amaro é uma alternativa para empresas que querem boa localização, mas a um custo menor do que praças como a Faria Lima, Chucri Zaidan ou Berrini,” diz Ygor Chrispin, gerente de escritórios da Colliers.

Mas há também potencial para prédios A ou A+. Enquanto a vacância no geral é de 15%, os edifícios de alto padrão têm uma taxa próxima de zero, segundo dados da Binswanger.

Com o aumento da demanda, os donos de terrenos já vêm reprecificando suas propriedades.

O fundador da Vitacon e Housi, Alexandre Lafer Frankel, diz que os preços dos terrenos triplicaram desde que ele começou a empreender na região, há 13 anos. Hoje ele tem seis prédios entre lançamento e construção e outros seis terrenos no landbank para negócios futuros, com foco em famílias em início de vida a dois.

O metro quadrado pode variar de R$ 15 mil a R$ 30 mil, dependendo do formato, tamanho e localização.

Mesmo assim, Frankel diz que o potencial construtivo da via, associado às ferramentas de incentivo para reurbanização — como construção de torres multiuso e fachada ativa — ajuda a fechar a conta do VGV dos empreendimentos.

“A Santo Amaro é a Nova Rebouças e se tornou um dos principais eixos de valorização na cidade. Ainda conseguimos excelentes oportunidades ali, até com os terrenos custando mais,” ele diz.