Marcado para ocorrer amanhã na B3, o leilão de CEPACs da Faria Lima está quebrando a cabeça de investidores.

A CBRE – contratada por vários empreendedores para fazer estudos de viabilidade – diz que o lance inicial de R$ 17,6 mil por título já está tornando a equação difícil.

“A conta está bastante apertada. Temos clientes que são proprietários de terrenos, com carrego histórico longo, e não está fechando para eles,” Adriano Sartori, o CEO da CBRE no Brasil, disse ao Metro Quadrado.

Segundo ele, a demanda existe, e a disposição para comprar certificados varia de acordo com o projeto de cada um, mas alguns grandes players já entenderam que não vai valer a pena.

“O custo de construção subiu, o preço do terreno é a única coisa que não cai, e a taxa de juros está em 15%. Como o desembolso para o CEPAC é no começo, isso não ajuda o fluxo de caixa,” o executivo disse.

E ele acrescenta que é arriscado o caminho de comprar caro confiando que o aluguel vai subir, uma estratégia que ele já vê sendo considerada.

“O certo é ver a média do mercado e fazer a conta de trás para frente, para saber o quanto pode pagar.”

A Prefeitura tem um estoque de 218,5 mil CEPACs para a Operação Urbana Faria Lima, e decidiu fasear o leilão, ofertando 164 mil certificados na primeira leva de amanhã – o restante ainda não tem data.

Se vender todos os certificados a R$ 17,6 mil nessa primeira etapa, a Prefeitura pode arrecadar cerca de R$ 2,8 bilhões.

Sartori, no entanto, diz que o sucesso do leilão não poderá ser medido pelo valor arrecadado, e sim pela possibilidade de todos comprarem. “O fracasso seria não vender todos os títulos.”

O risco é repetir o que ocorreu com a oferta de CEPACs da Água Espraiada, que também foi dividida em duas fases. A procura foi alta na primeira, elevando o valor do certificado, mas na segunda já não havia demanda, já que o preço começa no patamar de onde parou no leilão anterior.

Se a oferta da Faria Lima for bem-sucedida, poderá ajudar a destravar projetos de escritórios na região, que vive uma escassez de terrenos e por isso não consegue dar conta da alta demanda.

Segundo dados da CBRE, o número de contratos de locação que o mercado paulistano de escritórios perdeu na pandemia já foi mais do que compensado com a volta do modelo presencial.

No primeiro semestre, a absorção líquida de inquilinos na cidade atingiu 165 mil metros quadrados, o maior nível para o período em 17 anos.

O avanço só não é maior porque o estoque novo não acompanha.

“Muitos dos CEOs com os quais conversamos estão instruindo o retorno, mas só não voltam totalmente por falta de espaço,” disse.

Por ser a região mais buscada pelas grandes empresas, a Faria Lima viu os preços dispararem. A locação por metro quadrado já chega em alguns casos a R$ 350 nos Jardins (onde está a Faria Lima), enquanto os maiores valores na Marginal Pinheiros ficam em torno de um terço disso – uma distância nunca antes vista.

Para destravar a oferta, também falta apetite entre os fundos imobiliários, que ao longo dos últimos anos passaram a estar entre os principais financiadores de projetos imobiliários em São Paulo.

Como a pandemia derrubou o mercado corporativo e impulsionou o logístico, boa parte dos recursos dos FIIs foi direcionada para galpões – e também por isso o leilão de CEPACs poderia ajudar a recuperar o apetite para escritórios, dado que elevaria o potencial construtivo da região mais rentável.

Considerando as duas fases, esta será a sexta e última oferta de CEPACs para a Faria Lima, cuja operação começou nos anos 1990 – o que também aumenta o senso de urgência de muitos investidores.

“Há muitos terrenos que poderiam ser desenvolvidos e não são, inclusive para residenciais, verticalizando mais,” disse Sartori. “Seria também um êxito para a cidade, não só com a arrecadação de títulos, mas também com o IPTU que vai gerar.”

Há no mercado quem esteja disposto a comprar CEPACs numa estratégia especulativa para depois vender no secundário, mas a CBRE também considera essa opção arriscada, porque o investidor pode ficar sem terreno para vincular o título.

“Se a conta não fechar na conta do empreendedor, porque vai fechar na dele?”