As incorporadoras estão respirando aliviadas.

O Ministério Público de São Paulo pediu a suspensão da política da Prefeitura que gera incentivos à construção de habitações sociais. Na sexta-feira, a Justiça indeferiu o pedido.

O programa tem andado na corda bamba depois que algumas empresas foram notificadas por suspeita de fraude no uso do benefício, com a venda de a apartamentos para consumidores com rendas superiores às definidas pelas regras.

O receio das incorporadoras de baixa renda era que a suspensão do programa prejudicaria as empresas que estavam andando na linha, que acabariam pagando pelo erro dos outros.

Para o segmento, faz mais sentido fiscalizar com mais rigor e multar os que estão burlando a lei, em vez de interromper o programa. Seria como jogar a água fora com o bebê junto.

“É louvável o esforço do MP em procurar evitar irregularidades. Isso interessa a todos. Porém, eventuais falhas devem ser rigorosamente apuradas, seguindo a legislação vigente,” diz uma nota assinada em conjunto pela Abrainc, Sinduscon-SP e Secovi-SP.

O benefício que está no centro do imbróglio tem origem na gestão da prefeita Marta Suplicy (2001-2004), que criou as chamadas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS).

As incorporadoras que lançassem projetos para famílias de baixa e média renda em determinadas áreas ficariam liberadas de pagar a outorga onerosa exigida para aumento de potencial construtivo.

Foi assim que nasceram as siglas Habitação de Interesse Social (HIS), para famílias com renda de até seis salários mínimos, e Habitação de Mercado Popular (HPM), para uma faixa de até 16 salários mínimos.

No governo Fernando Haddad, em 2014, o arquiteto Fernando de Mello Franco, então secretário de Desenvolvimento Urbano, desenhou um Plano Diretor em que o HPM teve seu teto reduzido para 10 salários mínimos. Além disso, Haddad deu mais incentivos para atrair empreendimentos para mais perto da região central e das estações de metrô.

O objetivo era permitir que os trabalhadores de baixa e média renda que estavam na periferia pudessem morar mais perto dos eixos de transporte e dos seus empregos, diminuindo as longas horas que perdem nos trajetos de ida e volta.

Isso expandiu o mercado potencial das incorporadoras de baixa renda. Se antes os empreendimentos do Minha Casa Minha Vida se concentravam nas áreas mais afastadas, a partir dali passou a ser possível construir em bairros centrais como Belenzinho, Tatuapé e Ipiranga.

Na revisão do Plano Diretor feita no primeiro mandato de Ricardo Nunes, os benefícios foram ampliados, permitindo projetos com maior potencial construtivo.

Enquanto boa parte dos empreendimentos projetados depois de 2014 começou a ser entregue na gestão de Nunes, outros projetos foram saindo do papel a partir dos novos incentivos.

Segundo dados das entidades setoriais, entre 2016 e 2024, cerca de 350 mil unidades foram lançadas como HIS ou HMP, seja para as famílias de baixa renda que se enquadram no Minha Casa Minha Vida ou para as faixas superiores que entram no benefício.

Com o aumento da oferta de empreendimentos bem localizados a preços econômicos, esses projetos não atraíram só o público-alvo, mas também investidores interessados em comprar os apartamentos para revender ou alugar.

A venda para os investidores não é contra as regras, desde que o investidor declare que o imóvel não é para uso próprio, e sim para pessoas que se enquadram nas rendas do benefício.

O problema é que algumas incorporadoras começaram a lançar projetos no âmbito do programa em regiões mais nobres, no entorno da Avenida Faria Lima, por exemplo.

“Essas incorporadoras estavam vendendo unidades a R$ 20 mil ou R$ 30 mil o metro quadrado. Mas nesse preço não tem como um investidor revender ou alugar para um usuário final de baixa renda,” disse um incorporador que atua na baixa renda.

“Muitas vezes a incorporadora vende para um cliente que não se enquadra sem avisar que a unidade faz parte de um benefício.”

Quando o MP pediu a suspensão da política, a Abrainc, o Sinduscon e o Secovi se organizaram para evitar a medida.

“Tem que ver quais estão fazendo sacanagem e multar, e não parar a cidade,” disse um incorporador.

Em vez de suspender, a Justiça cobrou a Prefeitura para que fiscalize com mais rigor, com a divulgação dos empreendimentos enquadrados no benefício no site do município.

Como parte de sua investigação, o MP pediu explicações às seguintes empresas: Tecnisa, MF7 Eusébio Incorporadora, You,Inc, Consthruir, Presence Empreendimentos, Rev3 Incorporadora, Viva Benx, Metrocasa e Vivaz (do Grupo Cyrela).

Duas já foram multadas pela Prefeitura: a MF7 Eusébio Incorporadora (R$ 17,7 milhões) e a M.A.R. Hamburgo Desenvolvimento Imobiliário (R$ 13,3 milhões).