São Paulo is back in business.

Uma decisão do ministro Edson Fachin, o presidente do STF, derrubou a liminar que barrava a emissão de novos alvarás de construção e incorporação na cidade.

A proibição, que já durava mais de um mês, estava causando um prejuízo multimilionário ao setor de incorporação e construção civil.

Fachin atendeu ao recurso conjunto impetrado pela Prefeitura e pela Câmara Municipal de São Paulo no caso da Ação Direta de Inconstitucionalidade movida pelo Ministério Público de São Paulo.

A emissão dos documentos para novas obras havia sido suspensa no início de março após o Tribunal de Justiça de São Paulo conceder uma medida cautelar no processo que apontava irregularidades na tramitação e aprovação da última atualização do Plano Diretor.

O presidente do Sinduscon-SP, Yorki Stefan, disse que a decisão de Fachin “retira uma enorme preocupação do setor quanto aos compromissos assumidos com clientes e com o emprego, contribuindo para a segurança jurídica, fator fundamental para os investimentos.”

“É um grande alívio para o mercado imobiliário, que tem um ciclo longo, e essa suspensão estava atrapalhando muito,” disse o incorporador Cláudio Carvalho, o CEO da A/W Realty.

A decisão do STF, no entanto, diz respeito apenas à suspensão da liminar, mas não avaliou o mérito da ADI do Ministério Público contra a cidade, que será analisado pela Justiça de São Paulo. 

Para Bruno Amatuzzi, do Amatuzzi Advogados, a decisão do STF, ainda que não seja definitiva, deve levar o mercado a um cenário de normalidade novamente. 

O advogado acredita que o mercado imobiliário deve viver uma “janela de oportunidade” para os incorporadores e desenvolvedores que estiverem com projetos engatilhados, garantindo uma aprovação de alvarás apoiada na tese do direito aquisitivo, amparados pela decisão do STF.

“Essa decisão é uma boa notícia para o mercado imobiliário, até porque todo mundo entendia que a decisão do TJSP não iria se sustentar no tempo, ainda que se apostasse em uma resolução mais rápida,” ele disse. 

A suspensão pegou o mercado de surpresa, que inicialmente acreditou se tratar de um caso que seria “resolvido rapidamente”, em poucos dias.

Mas o processo se estendeu, foi parar no STF e se arrastou por mais de um mês, gerando insegurança jurídica e uma corrida das incorporadoras para protocolar pedidos de análise caso a caso, com solicitações de liberação de alvarás.

Com a suspensão, as incorporadoras começaram a fazer contas sobre o impacto em lançamentos. A Plano&Plano chegou a calcular que a falta de alvarás poderia afetar 40% do VGV dos lançamentos previstos para 2026.

Ao STF, a gestão do prefeito Ricardo Nunes argumentava que a liminar – agora impugnada – tinha um “alcance genérico e indeterminado”, que paralisava integralmente o licenciamento urbanístico da maior cidade do País e geraria efeitos sistêmicos sobre a administração municipal, a política urbana e à construção civil. 

O principal ponto, segundo a administração municipal, era o impacto econômico e também na produção de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Moradia Popular (HMP).

Na decisão, o ministro Fachin destacou a preocupação da Prefeitura com a escalada da insegurança jurídica provocada pela paralisação na emissão de alvarás. 

“A manutenção da liminar impugnada revela-se apta a causar grave lesão à ordem e à economia públicas, com risco concreto e imediato de dano sistêmico de difícil ou impossível reversão,” Fachin escreveu.

Segundo a Prefeitura, a liminar deixou parados desde janeiro 5.117 processos na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), relacionados à demolição ou à construção de novas edificações.

Sem um horizonte claro para a resolução do impasse entre o município e o Ministério Público, os grandes players acenderam o alerta e mobilizaram seus departamentos jurídicos para buscar alternativas caso a suspensão se prolongasse, disseram fontes próximas ao Metro Quadrado.

Entre os incorporadores, já havia empresários avaliando lançar produtos e abrir estandes de venda antes mesmo do fim da suspensão, ainda sem alvará em mãos, com receio de não conseguir iniciar a captação de clientes antes do fim do ano.

“As empresas têm uma lista de projetos esperando para serem lançados; se não colocássemos os estandes na rua até o segundo semestre, veríamos um quebra-quebra generalizado no mercado,” disse um executivo do setor ao Metro Quadrado.

Além dos projetos futuros, obras já em fase final também foram afetadas.

Diante da incerteza sobre a abrangência da liminar e o julgamento do mérito, as empresas passaram a ter dificuldade para obter o habite-se, documento que libera os imóveis para uso residencial ou comercial após a conclusão das obras.

“Essa decisão traz segurança jurídica para o setor imobiliário, ainda que o processo siga em curso. Existe, em tese, a possibilidade de a ação ser julgada procedente no TJSP e a lei de revisão do zoneamento ser considerada inconstitucional. No entanto, sob a perspectiva de risco e de mérito, essa é uma hipótese remota,” disse a sócia de direito imobiliário do Cescon Barrieu, a advogada Ivana Bomfim.