O leilão de CEPACs da Faria Lima ainda nem aconteceu, mas o setor já se articula para negociar o excedente de certificados no mercado secundário.

Diante da expectativa de demanda elevada, incorporadoras, construtoras e fundos sabem que podem sair do leilão sem a quantidade necessária para seus projetos e tendo que pagar mais no secundário.

“E além disso já tem investidor buscando crédito na praça para comprar CEPAC de olho na revenda, puramente pela especulação,” disse um gestor de fundos.

O leilão marcado para o dia 19 de agosto vai ofertar uma primeira leva de 164 mil certificados – ou 75% do estoque remanescente de 218,5 mil certificados.

A remessa restante, segundo a Prefeitura, não tem data para ir ao mercado. Mas a lei que regula a operação determina que estes serão os últimos CEPACs para projetos na Faria Lima e no seu entorno.

Para quem deseja investir na região, os CEPACs permitem o aumento do potencial construtivo de edifícios para além do que está previsto no Plano Diretor, viabilizando projetos maiores para uma região muito demandada para corporativos e residenciais e com escassez de terrenos.

Sócia de direito imobiliário do escritório KLA Advogados, Luanda Backheuser diz que os CEPACs foram criados pela Prefeitura já com a possibilidade de serem negociados.

“No passado, imaginava-se até que pessoas físicas comprariam CEPACs como investimento.”

Dos CEPACs comprados em leilões antigos, por exemplo, a JFL está discutindo com a XP a venda de uma quantidade que sobrou do que foi comprado para o projeto do JK Iguatemi, uma fonte a par das conversas disse ao Metro Quadrado.

A comercialização de excedentes, no entanto, só é possível se os certificados ainda não estiverem vinculados a um projeto imobiliário. Uma desvinculação é permitida, mas os custos tornariam a operação impraticável do ponto de vista comercial.

O preço inicial registrado pela Prefeitura é de R$ 17,6 mil por unidade, mas, no mercado, as empresas especulam que os lances devam ultrapassar os R$ 30 mil para cada CEPAC.

O ágio pago, segundo executivos, está atrelado tanto à escassez de CEPACs quanto à falta de uma data para a segunda remessa do leilão.

Segundo Luanda Backheuser, o risco de comprar no mercado secundário está numa possível valorização excessiva dos títulos, que pode inviabilizar projetos.

A advogada de real estate diz que clientes do escritório estão fazendo as contas, mas já determinaram um teto para o preço unitário do título até onde os negócios ainda serão viáveis. “Dependendo do valor, simplesmente não tem negócio,” ela diz.

Outro fator que pode dar fôlego ao mercado secundário de CEPACs são os “retrofits ESG”, no caso de edifícios mais antigos.

Sócia de negócios imobiliários do escritório b/luz, Giselle Vergal tem assessorado clientes da região da Faria Lima interessados no potencial dos títulos imobiliários como forma de possibilitar reformas para atender padrões de certificações ESG.

Ela diz que alguns clientes estudam usar CEPACs para fazer investimentos em inovação nos prédios. 

Nesse caso, os clientes não precisam de tantas unidades do título. “Isso facilita a negociação no mercado secundário e ainda garante uma valorização no preço médio de locação de lajes corporativas, por exemplo,” ela disse.