Shoppings, edifícios corporativos e até prédios do Minha Casa Minha Vida financiando a expansão do metrô?

A Motiva – que muita gente ainda conhece pela sua marca antiga, CCR – quer levar essa ideia aos governos federal e estaduais depois que seus executivos fizeram uma viagem à Ásia para conhecer novos modelos de negócio em mobilidade urbana e tecnologias. 

Na China (em Hong Kong e Shenzhen) e em Cingapura, um grupo de mais de 20 executivos da companhia, incluindo o CEO Miguel Setas, pôde ver in loco os resultados do chamado sistema de rail plus property. 

Neste modelo, o governo concede à operadora de transporte os direitos de desenvolvimento imobiliário acima e ao redor de novas estações. A receita gerada financia o capex de construção dos metrôs e trens.

“Foi como estar em um lugar meio ‘mundo dos Jetsons’. É como se tivéssemos avançado duas décadas no tempo,” o vice-presidente de Inovação, Tecnologia e Riscos da Motiva, Pedro Sutter, disse ao Metro Quadrado.

“Lá, o modelo de negócios e gestão viabilizou uma rápida expansão, uma transformação de um cenário caótico, como o que vivemos em São Paulo hoje, em um em que 90% da população chega ao trabalho de transporte público em 15 minutos, meia hora. É nosso sonho.”

A Motiva vê potencial para o rail plus property nas grandes cidades brasileiras citando o exemplo da MTR, a operadora do sistema de transporte de Hong Kong, listada na Bolsa. Metade da receita da empresa vem da exploração imobiliária. 

“Aqui no Brasil não exploramos nada disso. Temos pátios com espaços ociosos que, se fosse em Hong Kong, seriam grandes prédios comerciais, por exemplo. Poderia destravar uma série de novos investimentos,” disse Sutter. 

Uma estação como a Fradique Coutinho, em área nobre, poderia virar um grande shopping; em Presidente Altino, haveria vocação para galpões logísticos. No Capão Redondo, imóveis residenciais do Minha Casa Minha Vida. O Rio de Janeiro também teria enorme potencial pela valorização dos imóveis, e outras cidades também poderiam ser exploradas.

Para viabilizar este modelo no Brasil, seriam necessárias mudanças contratuais e regulatórias – envolvendo, por exemplo, as regras e até prazos para exploração de bens imóveis nas áreas de concessão das empresas, bem como o destino desses ativos ao fim dos contratos.

As concessões de projetos de mobilidade, de 30 anos, são vistas como um horizonte curto para empreendimentos imobiliários. 

“Ainda estamos em um momento de levar essa discussão regulatória, mas não nos parece um grande desafio. Voltamos com uma série de aprendizados e oportunidades para dividir com as autoridades que planejam as cidades,” disse Sutter.

Os elevados custos de implantação de metrôs – em média R$ 1 bilhão por quilômetro – são um desafio mesmo para as metrópoles globais. Outra complexidade é o longo prazo entre o investimento nas obras e o começo de cobrança das tarifas.

Os desenvolvimentos imobiliários, até pela valorização natural dos terrenos com a chegada dos trilhos, ajudam a cobrir esse gap, reduzindo a necessidade de subsídios estatais. “O real estate é para financiar a expansão; você não vai pegar essa receita para distribuir dividendos,” disse Sutter. 

Outros aprendizados da Motiva na ida à Ásia incluem projetos de digitalização e inovação. A companhia tem plano de investir R$ 1 bilhão até 2035 em tecnologias incluindo AI, Big Data, internet das coisas (IoT) e robotização e automação.