A paisagem do Centro de Belo Horizonte deverá mudar drasticamente nos próximos anos. 

A Prefeitura apresentou um projeto com incentivos urbanísticos e fiscais para que construtoras e incorporadoras invistam na região mais antiga da cidade, marcada por décadas de baixo adensamento e tomada por galpões e casas envelhecidas.

Ao todo, dez bairros serão contemplados: Barro Preto, Boa Viagem, Bonfim, Carlos Prates, Centro, Colégio Batista, Concórdia, Floresta, Lagoinha e Santa Efigênia.

Trata-se de um perímetro heterogêneo — que abrange desde áreas verticalizadas até edifícios tombados e possui variações significativas no valor do metro quadrado: de R$ 1,6 mil a R$ 8,2 mil. 

“O objetivo é requalificar, ampliar e diversificar a produção imobiliária nos bairros do centro, promovendo repovoamento e dinamização urbana,” disse a Prefeitura.

Além da alta concentração de galpões e do envelhecimento de edificações com baixa dinâmica imobiliária, a gestão municipal enxerga vários outros problemas na região: alta concentração de população em vulnerabilidade social; percepção de insegurança e sujeira; queda contínua do valor do solo; e degradação do patrimônio. 

Os incentivos fiscais vão contemplar isenções parciais de IPTU e ITBI e a dispensa de taxas municipais para licenciamento e vistoria.

Já os benefícios urbanísticos passarão pela flexibilização de parâmetros da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC); do Coeficiente de Aproveitamento Máximo (Camax); e da Transferência do Direito de Construir (TDC).

Os incentivos não são inéditos na história recente da cidade. Em 2023, foi aprovado na Câmara Municipal um PL da Prefeitura que alterou o Plano Diretor para reduzir pela metade a cobrança da OODC dentro dos limites da Avenida do Contorno, na Região Centro-Sul.

A nova proposta também prevê a criação de uma moeda de regeneração, a Unidade de Regeneração.

Cada intervenção na região irá gerar às empresas um crédito em metros quadrados, obtido pela multiplicação entre a área do empreendimento e o seu tipo (de interesse social, retrofit, obras abandonadas ou substituição de galpões e estacionamentos) — e que poderá ser usado em outros projetos ou vendido.

Para isso, os dez bairros foram divididos em três áreas (1A – Centro; 1B – Bonfim, Carlos Prates, Colégio Batista, Concórdia, Floresta e Lagoinha; 2 – Barro Preto, Boa Viagem e Santa Efigênia), sendo as duas primeiras geradoras da moeda, com possibilidade de autoaplicação, e a última apenas recebedora.

O plano, que ainda precisa ser aprovado pela Câmara de BH, empolgou as construtoras ouvidas pelo Metro Quadrado.

Um executivo da MRV elogiou o projeto e disse torcer para que passe pelo Legislativo da maneira como foi enviado pela Prefeitura. 

A construtora de Rubens Menin tem planos para o hipercentro de BH e vai investir em moradias de interesse social.

“É um projeto de ganha-ganha, onde o poder público não precisa colocar nenhum real,” disse. “Tenho convicção de que este é o caminho para fazermos justiça social e trazermos as pessoas para a região central, onde temos escola, hospital e infraestrutura.”

A Diretoria de Patrimônio Cultural da cidade compartilha da mesma visão, mas pondera que o projeto não deve se limitar à verticalização, disse uma fonte ouvida pela reportagem.

“Que seja um lugar de expansão, de novas residências na cidade e que seja um espaço qualificado. Não só com novas edificações, mas com lugares com qualidade de ambiência, com qualidade de vida para essas pessoas. Com praças, serviços, arborização,” disse a fonte.

Já Branca Macahubas, consultora em urbanismo e ex-secretária de Serviços Urbanos da prefeitura de Belo Horizonte, diz que o desafio é garantir desempenho urbano e social, com transparência e monitoramento dos resultados.

“De que maneira podemos evitar decisões casuísticas, estabelecendo regras claras e previsíveis que façam da proposta um indutor consistente de reocupação qualificada, e não apenas de verticalização,” disse.

Para ela, o caso de BH pode se transformar em referência nacional em regeneração urbana, se conseguir alinhar o estímulo ao investimento privado com proteção do interesse público e inclusão social.

Um levantamento apresentado pela Prefeitura junto ao projeto aponta — sem distinguir as singularidades de cada bairro da região — para um cenário de estagnação imobiliária e baixa arrecadação com OODC e ITBI no Centro de BH.

Na última década, a área 1 teve apenas 3 mil (1,2%) das 243 mil transações imobiliárias da cidade e a área 2 foi responsável por 12 mil (4,9%).  

Já com a outorga onerosa, BH arrecadou R$ 106 milhões nos últimos cinco anos, sendo que na área 1 foram R$ 4 milhões (3,8%) e na área 2 cerca de R$ 17 milhões (16%).

Quanto à contradição de isentar as cobranças para resolver a baixa arrecadação, a Prefeitura ponderou que o novo prejuízo aos cofres públicos será compensado no futuro. 

“As propostas de isenção de ITBI possuem baixo impacto financeiro e têm potencial de incrementar o volume de futuras transações,” disse, sem mencionar a OODC.

Já sobre o IPTU, a Prefeitura calcula que vai deixar de arrecadar R$ 258 milhões durante a vigência dos benefícios, mas que após o final do período de construção haveria um incremento anual de aproximadamente R$ 170 milhões na arrecadação municipal.

Na Câmara Municipal, a proposta tramita como Projeto de Lei (PL) 574/25 e está atualmente na Comissão de Legislação e Justiça. Na sequência, a proposta precisa passar por outras três antes de ir a Plenário, são elas: Meio Ambiente, Defesa dos Animais e Política Urbana; Direitos Humanos, Habitação, Igualdade Racial e Defesa do Consumidor; Orçamento e Finanças Públicas. 

Para aprovação, o PL depende do voto favorável de 2/3 dos vereadores (28 de 41) em cada um dos dois turnos.