A frustração com os últimos leilões de CEPACs em São Paulo, que venderam bem menos que o ofertado, vai além do preço alto apontado pelo mercado.

Para a secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento, Elisabete França, o desinteresse de incorporadoras e investidores também é explicado por uma questão do Plano Diretor: a criação das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana, as ZEUs, as grandes vias arteriais que receberam incentivos.  

“Basta olhar para a Avenida Rebouças. Já outras áreas, como a Água Espraiada, ficaram meio de lado,” ela disse ao Metro Quadrado.

As ZEUs foram introduzidas na revisão do Plano Diretor de 2014 e acabaram suplantando as operações consorciadas – a maioria concebida entre os anos 1990 e 2000. 

O objetivo era incentivar o adensamento em regiões bem equipadas com o transporte coletivo.

A contrapartida incluía aumento de potencial construtivo, eliminação de gabarito máximo, flexibilização de vagas de garagem e a introdução da outorga onerosa, opção ao CEPAC, além do incentivo aos projetos com habitação de interesse social.

Na visão do mercado, o retorno tende a ser maior nos corredores, onde o solo está entre bairros consolidados e com ampla oferta de serviços. 

A Rebouças é o caso mais evidente. A avenida foi transformada pela chegada dos novos empreendimentos na última década.

Com esse eixo já “bookado”, o setor agora migra para a Avenida Santo Amaro.

No leilão mais recente da Operação Urbana Água Branca, a Prefeitura vendeu 7.301 unidades – apenas 30% dos 24 mil certificados oferecidos ao mercado. 

Até mesmo o leilão da Faria Lima, uma das áreas mais valorizadas da cidade, sofreu com a falta de apetite dos investidores. Na última emissão de CEPACs, apenas 57% do estoque disponível foi adquirido.

A arquiteta e urbanista Adriana Levisky, do Levisky Arquitetos, diz que trocar o investimento em CEPAC pela outorga onerosa tornou a precificação do solo mais eficiente e o processo de incorporação mais ágil.

“O fato de não requerer uma vinculação com o terreno, como se faz com o CEPAC, se demonstrou como uma ferramenta muito mais ágil e dinâmica às demandas da cidade,” ela diz.

Para Adriana, as operações consorciadas refletiam a lógica urbana de outra época, orientada ao automóvel.

 “A ferramenta foi genial ao seu tempo. Foi o primeiro momento em que se delimitou um perímetro que o poder público enxergava como passível de desenvolvimento urbano e se criaram estímulos para que isso acontecesse,” disse.

A falta de modais estruturantes nas áreas consorciadas também reduziu sua atratividade, segundo a secretária. 

 “Acredito que com a entrega do monotrilho a região pode mudar de cara e ganhar mais atratividade para o mercado,” disse Elisabete.

Sem novas operações no radar, o foco agora é concluir as que já estão em andamento. A mais recente é a Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, iniciada em 2024. 

A região abriga cerca de 139 mil habitantes e pode alcançar até 260 mil moradores, um aumento de 87%.

A operação abrange aproximadamente 16 milhões de metros quadrados entre as zonas Sul e Leste, incluindo Cambuci, Mooca, Ipiranga, Vila Carioca e Vila Prudente.

A Prefeitura prevê ainda um último leilão para distribuir os 124 mil CEPACs da Faria Lima no primeiro trimestre de 2026. Já os outros 16 mil títulos imobiliários da Água Branca ainda não têm previsão para serem ofertados. 

Adriana diz que, sem repensar o papel das operações consorciadas, o desenvolvimento do Tamanduateí também pode minguar. Para ela, falta diálogo entre setor público e incorporadores.

“Todos estão perdendo oportunidades por falta de diálogo,” disse.