O Plano de Intervenção Urbana (PIU) da Zona Leste de São Paulo voltou ao radar do mercado.

Faz um mês que a Prefeitura abriu uma nova consulta pública – a terceira desde 2022 – para o PIU Arco Leste, o projeto de investimento público em infraestrutura que pretende tornar a região mais atrativa para incorporadores – depois de outras operações não terem saído do papel nas últimas décadas.

O plano cobre 11 distritos — de Belém e Tatuapé até São Miguel e Itaim Paulista – num total de 4,5 mil hectares (o equivalente a 5 mil campos de futebol), onde vivem 2 milhões de pessoas.

Os investimentos públicos do PIU serão em mobilidade, habitação, saneamento, drenagem e parques. A Prefeitura estima que o custo chegará à casa de bilhões, mas ainda será definido de onde virá o financiamento.

“A Zona Leste precisa de equipamentos públicos que aproximem a população das oportunidades de emprego e renda,” Rafael Castelo, o diretor da SP Urbanismo, disse ao Metro Quadrado.

O que chegar via consulta pública – aberta até este mês – servirá para a Prefeitura elaborar a minuta do decreto que criará as Áreas de Estruturação Local (AELs), pedaços demarcados que terão regras específicas de ocupação e uso do solo por parte das incorporadoras.

A ideia é que outros bairros da Zona Leste deixem de ser apenas lugares dormitórios e vivam o dinamismo econômico que já é percebido no Tatuapé, que virou sinônimo de valorização imobiliária.

Dividido em três porções com características urbanas distintas, o território do Arco Leste reflete desigualdades históricas, diz a Prefeitura.

Enquanto a parte oeste (que inclui o Tatuapé) é a mais desenvolvida, a porção central (Avenida São Miguel e Ermelino Matarazzo) registra baixo índice de empregos por habitante e o trecho mais ao leste (São Miguel, Vila Curuçá e Itaim Paulista) é o mais vulnerável, marcado por terrenos subutilizados e casas autoconstruídas.

Mas nem todos no mercado estão convencidos de que o PIU vai de fato criar oportunidades.

Embora o plano possibilite explorar terrenos mais baratos em regiões densamente povoadas e carentes de oferta de moradia, há o risco de apostar em áreas que historicamente ficaram fora do radar, com infraestrutura precária.

A Porte, incorporadora com forte presença na região, tem dúvidas sobre a capacidade real do plano em gerar demanda imediata por novos empreendimentos. 

“Precisamos entender melhor quais são as condições oferecidas. Não há clareza sobre os incentivos urbanísticos, e sem isso é difícil estimar viabilidade,” disse Igor Melro, o diretor comercial da Porte.

“Além disso, a infraestrutura e mobilidade são gargalos que, mesmo com o plano, não se resolvem no curto prazo.”

A minuta do decreto que a Prefeitura vai elaborar após esta consulta passará ainda por uma nova rodada de contribuições no fim do ano.

Só então será possível conhecer os detalhes sobre incentivos urbanísticos, como coeficiente de aproveitamento maior ou redução de outorga onerosa, medidas que podem fazer diferença na equação financeira de qualquer empreendimento. 

O mercado também está atento ao timing. Se a Prefeitura demorar a tirar o plano do papel, há o risco de que o projeto perca aderência às necessidades reais da população, sobretudo nas áreas mais vulneráveis. A última consulta pública havia sido feita em 2023.

“Nós não podemos demorar tanto tempo para começar a implementar o PIU, senão quando colhermos os resultados, já haverá outras necessidades,” disse Gabriel Cançado, o CEO da Holos Incorporadora, também focada na Zona Leste.

Cançado diz que o PIU é uma oportunidade de reposicionar a Zona Leste no mapa da cidade e que a definição das AELs abrirá um caminho claro para novos empreendimentos, inclusive de habitação de interesse social, onde há demanda consolidada. 

“A Zona Leste tem espaço para se transformar em um polo de crescimento. Se as intervenções acontecerem, o mercado vai acompanhar,” ele disse.