O Plano Diretor de São Paulo (PDE 2014) trouxe o incentivo à produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), destinadas a famílias com renda de até 6 e até 10 salários mínimos, respectivamente.

Nos primeiros anos de vigência do plano, quase não vimos empreendimentos deste tipo nos bairros nobres do centro expandido de São Paulo. Unidades com foco social, incluindo o Minha Casa Minha Vida, haviam sido virtualmente expulsas para cidades ao redor de São Paulo, sobrecarregando o já esgotado sistema de transportes da cidade.

A partir de 2020, no entanto, uma parcela relevante dos empreendimentos passou a incluir unidades HIS e HMP em seu mix, inclusive em bairros nobres como Jardins, Vila Mariana e até na Faria Lima.

Em 2020, um apartamento de 27 m² na região da Faria Lima era vendido ao público HIS por cerca de R$ 220.000, comparados a mais de R$ 380.000 de um apartamento das mesmas dimensões destinado ao público geral. Pagando R$ 800/mensais durante a obra e parcelas de financiamento de R$ 1.500/mensais após a entrega, alguém com renda de 6 salários (R$ 6.270*/mês) finalmente conseguia morar próximo ao trabalho.

Outros incentivos – como isenção de ITBI e IPTU – também se aplicam na compra de um primeiro imóvel nesta faixa de valor na cidade de São Paulo.

Este novo estilo de empreendimento começou a ser entregue no final de 2022, com unidades compactas e sem vagas, trazendo inclusão social e dinamismo para a economia com o desenvolvimento do comércio em suas regiões.

Para se ter uma ideia, São Paulo licenciou mais de 440.000 unidades com foco social entre agosto de 2019 e outubro de 2024.

A título de comparação, entre 2015 e 2019 foram construídas apenas 316.900 unidades na cidade de São Paulo para todas as classes de renda.

Em outras palavras: os incentivos a HIS e HMP fizeram uma verdadeira revolução. Mérito do Poder Público.

Mas nem tudo são flores.

O aumento da densidade e diversidade não foi bem recebido em algumas vizinhanças nobres da cidade. Proprietários de imóveis nestas áreas temem que a presença de imóveis de baixo custo tragam desvalorização para seu patrimônio – um movimento de “Não no meu quintal!” (Not in my backyard).

Em outra frente, em 2022 a Promotoria de Habitação e Urbanismo instaurou um inquérito para apurar denúncias de venda irregular de unidades sociais. Este inquérito resultou em diversas multas nas últimas semanas. A Prefeitura afirma que já abriu mais de 200 processos sobre o tema.

Realmente não é difícil encontrar irregularidades. Basta buscar em sites de hospedagem para encontrar unidades sociais que deveriam servir como moradia – embora exista um decreto de janeiro de 2024 que permite a compra destas unidades por investidores, desde que as unidades sejam destinadas a locação habitacional nos perfis HIS e HMP. O que não inclui locações por temporada.

A propósito, este decreto possibilita a entrada de investidores institucionais e com eles uma maior oferta de moradia, como já acontece em diversas cidades ao redor do mundo. Investidores institucionais (fundos imobiliários, fundos de pensão e empresas de propriedades) são altamente regulados com regras de transparência e facilmente auditáveis pelo Poder Público.

E o preço?

Mais oferta = Menores valores de aluguel

É o que diz a lei da oferta e da procura.

A produção de habitação social em bairros nobres de São Paulo é um tema complexo e multifacetado, com impactos sociais, econômicos e urbanísticos significativos. O efetivo cumprimento da lei e a punição aos infratores é base do funcionamento da sociedade.

Esperamos que vereadores e o prefeito façam aperfeiçoamentos legais e um reforço na fiscalização para manter este programa que promove a redução das desigualdades e reforça o tecido social.

Se a lei recuar, será um enorme retrocesso.

Daniel Nader é investidor e conselheiro de empresas e fundos de investimentos com mais de 25 anos de atuação no mercado imobiliário. Foi sócio da GP Investimentos, HIG Capital e Clave Capital.