A circulação do potencial construtivo gerado pelos retrofits do Reviver Centro encontrou uma barreira: o mapa apertado do Rio onde o benefício pode ser usado, segundo executivos ouvidos pelo Metro Quadrado. 

Embora o programa permita o uso do potencial em trechos da própria região central e de alguns bairros da Zona Sul (Copacabana, Ipanema, Botafogo, Flamengo, Lagoa e Jardim Botânico) e da Zona Norte (Tijuca), as incorporadoras estão sentindo que as opções estão começando a ficar escassas, depois de o Reviver ter entrado numa fase mais madura.

“Hoje, não tem muito onde usar esse potencial,” disse Otávio Grimberg, o sócio-fundador da SIG Engenharia.

Um dos problemas para os incorporadores é que nem sempre o potencial gerado encontra projetos viáveis nas áreas permitidas.

A consequência é um estoque que circula devagar — e que, em alguns casos, perde atratividade conforme o tempo passa, aumentando o que se paga de outorga e afetando tanto quem deseja utilizar o benefício quanto quem pretende vendê-lo no mercado secundário.

“Se a Prefeitura quiser desenvolver mais a região, essa limitação atrapalha,” disse Jomar Monnerat, o sócio-fundador da RJDI. 

As incorporadoras passaram então a defender que o programa seja ampliado para outras regiões.

Na Zona Sul, seriam bairros que concentram mais oportunidades de incorporação, como a Gávea, Laranjeiras e Catete, com os dois últimos voltando ao radar das incorporadoras devido à falta de terrenos em Copacabana e Ipanema.

Já na Zona Oeste, as discussões se concentram em torno de áreas que já recebem operações urbanas de grande porte, como a Barra da Tijuca, para onde vai o potencial construtivo gerado pelo estádio de São Januário, Autódromo de Jacarepaguá e Parque Olímpico.

O bairro é visto como um candidato para absorver parte do potencial do Reviver devido ao volume de terrenos disponíveis e ao ritmo de expansão imobiliária.

Essa limitação não era percebida como um entrave no início do programa, mas ganhou peso à medida que mais empreendimentos começaram a sair do papel no Centro, e a capacidade de absorção nas áreas permitidas passou a parecer insuficiente.

Como a venda de potencial gera capital para bancar os projetos do Centro, o receio das incorporadoras é ficar com os certificados sobrando na mão.

“O Reviver Centro tem sempre que se adaptar, senão vai começar a ficar desinteressante fazer empreendimentos ali,” disse Vasco Rodrigues, o CEO da Fator Realty, que está retrofitando um prédio do arquiteto Lúcio Costa na Candelária.

Já para a Prefeitura, o programa ainda está longe de esgotar as possibilidades, inclusive porque a própria lei prevê mecanismos de revisão a cada dois anos para corrigir o que não estiver funcionando.

O secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Gustavo Guerrante, avalia que é cedo para afirmar que as áreas definidas pela legislação se tornaram insuficientes, em especial porque o programa ainda é recente — foi instituído em 2021 — e o ciclo imobiliário entre licenciamento e conclusão costuma levar cerca de três anos.

Para ele, essa percepção pode partir da preferência dos incorporadores por Ipanema antes de outros bairros incluídos no programa.

“E mesmo em Ipanema ainda não está tudo explorado. Temos pedidos de licenciamento de menos de dois meses atrás. Dois meses depois esse potencial acabou, e os outros bairros não têm nada para receber? É um pouco estranho,” disse Guerrante ao Metro Quadrado.