Metro Quadrado 
A decisão do Tribunal de Justiça que derrubou a última revisão do zoneamento de São Paulo deu aos moradores da Cidade Jardim um sopro de esperança.
A associação do bairro tem trabalhado para evitar a construção de um conjunto de torres da RZK Empreendimentos, além de outros edifícios, e vê na decisão do TJ uma brecha para reforçar a sua argumentação.
O TJ derrubou há dois meses a revisão final do zoneamento, aprovada em julho de 2024, ao considerar que houve falta de participação popular e procedimentos legislativos incorretos, e com isso retomou a validade do mapa anterior, de janeiro.
O mapa de janeiro já autorizava a construção de prédios altos em várias quadras do bairro, mas a Sociedade de Amigos da Cidade Jardim (SACJ) avalia que a justificativa apresentada pelo TJ para vetar a revisão de julho pode ser aplicada também nos trechos que afetam a região.
“O nosso caso tem as mesmas condições do argumento usado para a derrubada [do mapa de julho]: aprovação sem conhecimento prévio e sem discussão com os moradores e a população,” Solange Melendez, a diretora executiva da SACJ, disse ao Metro Quadrado.
Ela diz que a mudança de zoneamento da região foi muito rápida. A proposta foi incluída no texto do projeto de lei na Câmara em 19 de dezembro de 2023. Houve duas audiências nos dias seguintes e a aprovação se deu em 21 de dezembro.
Ao promulgar o mapa, em janeiro de 2024, o prefeito Ricardo Nunes barrou as mudanças na Cidade Jardim, mas seu veto foi derrubado pela Câmara, em abril, o que abriu espaço para novos projetos no bairro.
A RZK tem planos grandes para a área e comprou diversos terrenos na região nos últimos anos. A incorporadora deu entrada em pedidos para erguer ao menos 12 torres ali, com moradias, escritórios e hotel, em um megaprojeto chamado Península.
Uma das torres residenciais, de 32 andares, será projetada pela arquiteta Zaha Hadid.
A empresa disse ao Metro Quadrado que o empreendimento está em fase de desenvolvimento e aprovação dos órgãos públicos e que ainda há espaço para alterações.
“O projeto ainda será definido e poderá contemplar não apenas edificações, mas também soluções de infraestrutura urbanística e logística, contrapartidas e medidas de mitigação, além de ações voltadas à segurança e à mobilidade da região,” disse a RZK.
“As informações serão divulgadas oportunamente, após a conclusão dessa etapa.”
Atualmente, os terrenos comprados pela RZK no bairro estão na etapa de demolição e limpeza. Enquanto isso, os moradores vizinhos buscam outras linhas de defesa.
Eles apontam que o TJ não citou o caso específico da Cidade Jardim na decisão que validou o mapa de janeiro, o que pode caracterizar uma omissão.
A entidade espera a publicação do acórdão da decisão do TJ para tomar novas medidas, bem como a expedição de alvarás para as torres pela Prefeitura.
“Juridicamente, só podemos entrar na Justiça contra um empreendimento depois que teve o alvará expedido,” Gil Epstein, um dos conselheiros da entidade, disse ao Metro Quadrado.
A SACJ não pode recorrer diretamente ao TJ, mas tem conversado com o Ministério Público para isso.
Como mostrou o Metro Quadrado, o MP e a Câmara entraram com pedidos de embargos de declaração contra a decisão do tribunal, em direções opostas. A Promotoria pede a derrubada da lei de janeiro, enquanto o Legislativo quer mais proteção a pedidos de alvarás já protocolados.
Para Rodrigo Passaretti, sócio da Bicalho Advogados, a chance de uma revisão do zoneamento do bairro neste momento é pequena.
“Uma vez que o TJ já se manifestou sobre esses vícios formais alegados e entendeu que eles não existem, a probabilidade de êxito de uma impugnação é baixa,” afirma.
Outro advogado, que acompanha o caso de perto, vê uma briga longa pela frente. “Ainda vai dar muito pano pra manga até ter uma decisão final,” afirmou.
Ele, no entanto, também considera difícil que haja uma alteração de uma zona específica. “É preciso atacar a lei toda, e ao fazer isso, acaba atingindo muita coisa na cidade e fica complicado conciliar todos os interesses,” afirmou.
A SACJ lista outros argumentos, como o de que as novas torres trarão um grande fluxo de carros, o que pode travar as vias de acesso ao bairro, como a ponte Cidade Jardim e o túnel Sebastião Camargo, e que a área é sujeita a inundações.
“A nossa região é a única na cidade onde uma ZEM foi demarcada dentro de uma área de urbanização consolidada,” diz Solange.
Outro argumento é o de que o zoneamento proposto não criou uma área de transição entre as torres e as ruas com casas térreas.
Em outras partes da cidade, no entanto, também não há transição. Um exemplo é a Avenida Rebouças, onde foram liberadas torres altas do lado de Pinheiros, enquanto a calçada nos Jardins permite apenas sobrados.
“Na malha urbana, esse tipo de transição é incomum, exceto em áreas de proteção ambiental,” diz Passaretti.
A Prefeitura diz que não pretende mudar os planos por ora. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) disse ao Metro Quadrado que as alterações seguiram os trâmites na Câmara e que a elaboração da lei já avaliou os impactos do adensamento na infraestrutura viária.
“Qualquer nova mudança depende de processo legislativo próprio. A próxima revisão do Plano Diretor está prevista para 2029, quando será realizada uma avaliação mais ampla da política de desenvolvimento urbano do município,” disse a secretaria.
