Metro Quadrado 
Depois de passar os primeiros dias digerindo a decisão do Tribunal de Justiça que derrubou a “revisão da revisão” da lei de zoneamento de São Paulo, players do mercado imobiliário concluíram que os impactos serão bem menores do que se imaginava.
Como a segunda revisão (de julho de 2024) apenas fazia ajustes à revisão anterior (de janeiro, esta recuperada), o grosso da lei foi mantido, e a decisão da semana passada afeta apenas cerca de 20 áreas do mapa, as que receberam emendas de vereadores entre uma revisão e outra.
Não há, portanto, um efeito generalizado sobre o mercado da cidade, e cada incorporador terá que analisar o seu terreno em particular.
“Você tem que saber exatamente o que está buscando para calcular o impacto,” um advogado do mercado imobiliário disse ao Metro Quadrado.
Além disso, a decisão garantiu que os alvarás já aprovados não serão revistos, e que a lei de julho de 2024 terá sua validade mantida até a publicação do acórdão, impedindo que projetos protocolados nos últimos meses sejam prejudicados.
“Tudo o que tinha sido licenciado ou protocolado está garantido,” José Police Neto, ex-presidente da Câmara Municipal e coordenador do núcleo de Habitação e Real Estate do Centro de Estudo de Cidades do Insper, disse ao Metro Quadrado.
Cláudio Carvalho, o CEO e sócio da incorporadora AW Realty, disse que todos os especialistas e advogados que consultou “consideram que, com essa decisão, os projetos feitos com base no mapa de janeiro não teriam nenhum tipo de ameaça ou problema lá na frente.”
Ele diz, no entanto, que prefere agir de modo mais conservador e não fazer negócios com os terrenos envolvidos na “revisão da revisão.”
“Eu prefiro não comprar. Para que eu vou correr o risco de uma situação que não está 100% definida?,” afirma.
Se as instâncias superiores eventualmente derrubarem o cancelamento da revisão feita pelo TJ, parte das cerca de 20 áreas afetadas poderá receber projetos maiores.
As mudanças, agora suspensas, eram de dois tipos: regularizavam usos já existentes, como no caso do terreno da sede da Associação dos Oficiais da PM, na zona norte, que mudaria de zona de proteção ambiental para área de clube, ou aumentavam o potencial construtivo.
Na Vila Mariana, por exemplo, a alteração envolvia um espaço de 13 mil m², entre as ruas Coronel Lisboa e Madre Cabrini, que era área com moradias baixas e virou eixo de verticalização, sem limite de altura.
Em Perdizes, uma quadra entre as ruas João Ramalho e Caetés, onde os prédios hoje podem ter até 48 metros, também seria transformada em zona de verticalização.
Na Marginal Tietê, perto da Ponte do Piqueri, há outro terreno, de 50 mil m², que seria transformado de zona industrial em área de verticalização. O terreno abriga a antiga sede da Editora Abril, prédio hoje abandonado.
Estes locais, no entanto, já estavam sendo filtrados com lupa pelo mercado.
Após a liminar dada pelo TJ em fevereiro, que suspendeu a emissão de novos alvarás enquanto a Justiça analisava a validade das revisões municipais, muitos incorporadores fizeram um pente fino em seus projetos e terrenos, para avaliar se algum deles corria riscos.
Assim, muitas empresas adiaram a compra ou adotaram uma estratégia jurídica. Em casos de lotes com mudanças de zoneamento pendentes, alguns compradores fecharam contrato com uma cláusula que previa rescisão caso a revisão das regras de zoneamento impedisse a aprovação de um projeto, conta um profissional do setor.
Incorporadores com maior apetite de risco poderão negociar estes terrenos e esperar uma valorização que viria com uma possível derrubada do veto do TJ, mas trata-se de uma aposta complexa.
A decisão do TJ ainda pode ser alvo de recursos, inclusive ao STJ e ao STF, e a expectativa é que uma nova decisão leve meses ou anos para sair.
Em abril, o ministro Edson Fachin determinou que o TJ não poderá suspender alvarás até que o processo tenha seu trânsito em julgado, o que aumenta a segurança jurídica para as empresas, em um contexto em que a disputa deve continuar.
“O Ministério Público perdeu um pedaço do processo e ganhou outro. Então, tanto o MP pode recorrer ao Supremo para defender que o mapa de janeiro é inconstitucional, quanto a Prefeitura pode recorrer para dizer que o mapa de junho é constitucional,” Rodrigo Passaretti, o advogado e sócio do Bicalho Navarro Advogados, disse ao Metro Quadrado.
“O acórdão, no que diz respeito ao reconhecimento de que o mapa de janeiro é constitucional, está muito alinhado com a jurisprudência e com os precedentes do Supremo. Então, entendo que é baixa a probabilidade do STF acolher o recurso do MP,” afirma o advogado.
O Ministério Público de São Paulo, que considerou o resultado da semana passada uma “expressiva vitória”, disse ao Metro Quadrado que “eventual recurso está sob análise”.
Já a Prefeitura defendeu a legitimidade da revisão da Lei de Zoneamento e afirmou que “a Procuradoria Geral do Município analisará as medidas cabíveis após a publicação do acórdão e depois de ser notificada da decisão do Tribunal de Justiça.”
