Os retrofits promovidos por construtoras privadas e incentivados pelo programa da Prefeitura de São Paulo, o Requalifica Centro, estão aquecendo os preços de imóveis e terrenos na região central da cidade.

Um caso emblemático é o retrofit que está transformando o Edifício 7 de abril — inaugurado em 1939 no bairro da República e antiga sede da Telesp — em um condomínio residencial e polo gastronômico, um projeto da incorporadora Metaforma.

“Desde que apresentamos o modelo para os investidores e fizemos a captação e até o início das vendas, em julho de 2023, tivemos um reconhecimento de cerca de 30% de valorização,” Bruno Scacchetti, o CEO da Metaforma, disse ao Metro Quadrado.

No empreendimento, que foi rebatizado de Basílio 177 e tem um VGV de cerca de R$ 280 milhões, o valor por m² varia de R$ 8,5 mil em unidades maiores a R$ 17,5 mil no último estúdio disponível.

Os estudos iniciais consideravam valores próximos a R$ 9,3 mil por m², enquanto a média real se aproximou dos R$ 12,5 mil por m², de acordo com Carolina Gregório, sócia diretora do Grupo Unitas | BR-Capital, um dos investidores do Basílio.

A casa, que projetava um retorno de IPCA + 20% ao ano com o empreendimento, acredita que agora esse percentual deve chegar aos 25%. As vendas estão 80% concluídas, e a entrega do imóvel está prevista para outubro.

Para Gregório, esse incremento foi puxado por outros projetos similares já entregues ou em desenvolvimento que dão fôlego novo ao Centro.

“Vai pipocando um projeto privado aqui, outro ali e isso movimenta para valorizar, porque vem morador, vem comércio e vem circulação.”

Hoje, há mais de 30 projetos em andamento dentro do Requalifica Centro, segundo dados da Prefeitura. 

O primeiro retrofit concluído no âmbito do programa, o edifício Renata Sampaio, fica a poucas quadras de distância do Basílio.

Com unidades voltadas para locação de curta e média duração, a diária de um dos apartamentos do prédio não sai por menos de R$ 270 — contra uma média de cerca de R$ 190 em propriedades próximas disponíveis no Airbnb, por exemplo.

Já o aluguel mensal do prédio é de, no mínimo, R$ 8,46 mil nas unidades de 25 a 28 metros quadrados e alcança o patamar dos R$ 27 mil na maior unidade disponível — um duplex de 253 m².

Para Gustavo Cedroni, sócio do Metro Arquitetos, o Centro voltou a tornar-se atrativo para os paulistanos após a pandemia, e os incorporadores e investidores enxergaram uma oportunidade de negócio na recuperação de prédios abandonados.

O Metro já assinou sete empreendimentos do tipo — incluindo o Basílio 177 e o Renata Sampaio — e cerca de metade dos projetos que estão atualmente no escritório também são ligados a intervenções em edifícios já existentes.

Ainda assim, Cedroni afirma que esse mercado deveria ser muito maior e ter mais escala no País.

“Isso está ligado a uma visão global de recuperação dos centros. É um movimento mundial que chegou tarde aqui no Brasil e estamos olhando a ponta do iceberg.”

Um dos entraves para o crescimento no número de retrofits é que o nível de complexidade de análise dos projetos afasta os grandes players da construção civil, que estão acostumados a uma esteira de produção que parte de terrenos limpos e com poucas surpresas para garantir o volume de giro nos negócios.

“Tem muito mercado e muita oportunidade, mas a velocidade de fechar negócio é mais lenta porque demanda muito mais diligência e cuidado,” disse Carolina Gregório, da Unitas.

Ela afirma ainda que o preço dos prédios e terrenos está mais caro em regiões nas quais já é possível notar os efeitos da revitalização urbana, como a República.

“Aumentou na ordem de 50%. Se antes se pagava R$ 2 mil a R$ 3 mil por m², hoje já está custando de R$ 4 mil a R$ 5 mil,” disse.

Em outras regiões que ainda sofrem com o abandono de prédios e baixo fluxo popular e de comércio, como o Anhangabaú e os Campos Elíseos, ainda é possível encontrar ativos mais baratos para uma aposta de longo prazo.

Um dos gatilhos é o movimento do governo estadual, que se prepara para levar sua sede de volta para os Campos Elíseos, depois de seis décadas no Palácio dos Bandeirantes, no Morumbi.

“O poder público está fazendo seu papel para poder fomentar e trazer recursos de investidor para lá.”

Com o impulsionamento do programa municipal — cujo  investimento total previsto é de R$ 1 bilhão em incentivos fiscais e subvenções econômicas —, as gestoras e incorporadoras que atuam nesse nicho pretendem seguir tocando os retrofits.

A Unitas deve investir um total de R$ 300 milhões em projetos do tipo, incluindo o Basílio e outro empreendimento com a Metaforma em Santa Cecília.

A gestora também analisa novas possibilidades no Rio de Janeiro no âmbito do Reviver Centro, o programa da capital fluminense para fomentar os retrofits na cidade.

Já a Metaforma toca três projetos atualmente que totalizam cerca de R$ 700 milhões em VGV, e fechou recentemente a compra de ativos na Mooca e em Santo Amaro que somam mais R$ 680 milhões em VGV.