Depois de vender menos CEPACs do que gostaria na semana passada, a Prefeitura de São Paulo vai estudar um novo preço para leiloar o que sobrou da Operação Urbana Consorciada Faria Lima – e não descarta praticar um valor menor.

Seria a primeira vez desde a criação da operação da Faria Lima, na década de 1990, que o lance inicial ficaria abaixo do praticado no leilão anterior.

A lei que hoje rege a operação, de 2004, diz apenas que o valor do CEPAC não pode ser menor que R$ 1,1 mil, mas desde então a Prefeitura estabeleceu o padrão de sempre fazer leilões partindo do preço anterior – o que virou uma referência para o mercado.

No último certame, foram vendidos 94 mil CEPACs – 57% de um total de 164,5 mil ofertados – a R$ 17,6 mil, sem ágio, levantando R$ 1,7 bilhão, bem abaixo dos R$ 2,89 bilhões projetados.

O preço foi apontado pelo mercado como um dos fatores que afugentam investidores, além da insegurança jurídica gerada às vésperas por questionamentos feitos pelo Ministério Público.

Somando o que sobrou deste leilão e o que ainda não foi ofertado, a Prefeitura tem um estoque remanescente de 124 mil títulos para mais uma oferta.

Se reduzir o preço no próximo leilão, a Prefeitura vai repetir o que fez com a Operação Consorciada da Água Branca. Em 2015, os CEPACs foram vendidos por R$ 1,5 mil e R$ 1,7 mil; em 2023, caíram a R$ 1,09 mil no residencial, e a R$ 1,1 mil no não residencial, em 2024.

“O preço do CEPAC (da Faria Lima) será determinado no momento da emissão quando for feito um estudo financeiro: pode ser maior, menor ou igual,” disse o prefeito Ricardo Nunes.

Mesmo que uma redução de preços seja possível, a Prefeitura pode enfrentar novos questionamentos de órgãos de controle como MP, Tribunal de Contas do Município e a CVM.

“O maior custo de baixar o preço do CEPAC será político,” diz Luanda Backheuser, sócia do KLA Advogados.

O leilão que fez o CEPAC da Faria Lima chegar ao patamar de R$ 17,6 mil foi o de 2019, quando a demanda quase triplicou o lance inicial de R$ 6 mil.

O preço foi mantido no mesmo nível no leilão de 2021, realizado sem ágio, e na oferta deste ano.

Antes deste último leilão, um estudo encomendado pela Prefeitura apontou que o preço viável seria de R$ 12,6 mil por CEPAC – valor que permitiria tirar do papel pelo menos metade dos projetos nos subsetores da Faria Lima. 

A Prefeitura, no entanto, optou por seguir com o mesmo preço de 2021, e sem reajustar pela inflação, o que chegou a ser pedido pelo TCM.

“O CEPAC não é uma commodity que possa ser simplesmente reajustada pelo IPCA. O desempenho do último leilão mostra ainda mais motivos para reavaliar o valor,” diz a advogada Giselle Vergal, do escritório b/luz.

A Prefeitura diz que ainda não há data para o próximo certame, mas a secretária de Urbanismo e Licenciamento, Elisabete França, disse ao Metro Quadrado que deve ocorrer ainda no início de 2026. 

Para que o CEPAC chegue ao mercado mais barato, o caminho será longo e tortuoso. 

Além da demanda do TCM, o MP pede o fim do bônus de 30% no potencial construtivo. Outro impasse está no regimento da CVM. Para conseguir vender os títulos com desconto, a Prefeitura terá de provar que o mercado não absorveria uma nova oferta ao preço mínimo atual.

“Hoje, baixar é difícil. Aumentar para R$ 21 mil (atendendo ao TCM) seria um tiro no pé, mas essa possibilidade também existe,” diz Vanessa Dantas, do Amatuzzi Advogados.