A oferta de CEPACs para a Avenida Faria Lima será disputada a tapa pelo mercado.

Em vez de fasear a oferta, o que chegou a ser ventilado nas discussões, a gestão do Prefeito Ricardo Nunes colocou todo o estoque de metros quadrados que ainda tinha à disposição pela lei aprovada no ano passado para a Operação Urbana Faria Lima.

Na oferta, que a Prefeitura de São Paulo protocolou na CVM semana passada, serão oferecidos 250 mil m², ou cerca de 10% de todo o estoque que a Operação já disponibilizou desde sua criação em 1994.

Isso vai resultar na oferta de 218,5 mil CEPACs a R$ 17,6 mil cada, ou R$ 3,8 bilhões no total – quase o dobro do cenário-base que a Prefeitura tinha no início do ano, de R$ 2 bilhões.

“É um sinal de que a Prefeitura entendeu que havia demanda para mais,” disse um incorporador.

Se a lei não for novamente alterada, este será o último leilão de CEPACs para a Faria Lima (o anterior foi em 2021) – ou seja, a última oportunidade para construir na região com aumento de potencial construtivo.

“A demanda vem forte. Muita gente está procurando funding para participar,” um gestor de real estate disse ao Metro Quadrado.

“Será uma briga gigante. Felizmente não estamos precisando,” disse outro gestor.

Um ponto que causou alívio no mercado foi a confirmação do preço inicial de R$ 17,6 mil para o leilão, antecipado pelo Metro Quadrado.

Este foi o mesmo valor praticado no leilão de 2021. Pela lei, a Prefeitura não pode trabalhar com preços menores ao do último leilão, mas havia a possibilidade de reajustar o último preço pelo IPCA, o que não ocorreu.

“Se a Prefeitura fizesse isso, iria micar com os CEPACs na mão,” disse um investidor que está aguardando o leilão para avançar com um projeto de uso misto.

Hoje, a demanda maior do mercado é por novos projetos de prédios corporativos, dado que a região da Faria Lima sofre com escassez de terrenos para dar conta da alta procura.

E a corrida não será apenas para a compra de CEPACs, mas também para vinculá-los a projetos na Prefeitura.

O leilão define um perímetro que pode receber projetos com CEPACs e este por sua vez é dividido em quatro áreas que contam com limites de metros quadrados que podem ser vinculados a CEPACs, algumas com mais potencial de retorno do que outras, o que também deve gerar uma disputa acirrada.

“O risco é de você comprar CEPACs e acabar ficando com CEPACs na mão porque não conseguiu vincular a tempo na sua área de interesse, e ter que optar por um terreno com menos demanda,” disse Fábio Pinto, sócio no Pinheiro Neto.

Enquanto isso aumenta a demanda e o senso de urgência de um lado, do outro os investidores também sabem que o cenário macro é desfavorável, o que eleva a cautela.

“Os juros estão altos e não há perspectiva de redução imediata. Há relatos de atrasos de obras e incorporadoras com caixa estrangulado. Tem muita gente interessada no leilão, mas também fazendo muita conta.”

O que pesa a favor nesse cálculo é que a Faria Lima vive o seu mundo particular, com uma demanda persistente por escritórios triple-A que cobram perto de R$ 300 pelo aluguel do metro quadrado, um abismo de diferença para o restante da cidade.

“O apetite pela região é alto. A vacância é baixa e os preços de locação são elevados. E ainda há potencial representado de projetos no Largo da Batata,” disse Julian Rillo Junqueira, sócio de real estate no TozziniFreire.

“E o aumento de oferta com o leilão não deve derrubar preço, e sim ratificar os preços elevados, já que haverá um investimento alto,” disse Marcos Prado, sócio da área de direito imobiliário do Cescon Barrieu.

A região de Pinheiros é a que tem a maior disponibilidade de área no documento enviado pela Prefeitura, com 53,8 mil m², que devem ser disputados pela Jacarandá Capital, uma das principais interessadas na área do Largo da Batata.

A oferta da Prefeitura ainda está em análise pela CVM e só deve ocorrer em agosto, estimam participantes do mercado. O leilão será coordenado pelo Banco do Brasil.