O Carrefour Property – vertical da varejista nascida para comprar terrenos para os supermercados – tem usado espaços ociosos de CDs e estacionamentos para fazer novos negócios imobiliários.

Com mais de 17 milhões de metros quadrados de landbank, a companhia vem conversando com incorporadoras para entrar como permutante em projetos de residenciais ou galpões logísticos.

Entre os negócios mais recentes, a empresa acaba de fechar com a Vitacon para a construção de um residencial de estúdios em São Paulo e um galpão com a Log em Maceió.

“Nosso landbank tem endereço e placa, e por isso temos  sido procurados por nomes como Mercado Livre, Amazon, Shopee e outras incorporadoras de todo o País,” Liliane Dutra, a CEO do Carrefour Property, disse ao Metro Quadrado.

Nesses projetos, o Carrefour Property estuda a vocação da área para definir o melhor uso, enquanto o investimento e o risco ficam com os parceiros, que são escolhidos através de uma concorrência dos terrenos.

No caso da Vitacon, a empresa negociou um terreno no Campo Belo que já foi supermercado e galpão de refrigeração. A incorporadora vai lançar ali um residencial com 462 unidades e VGV estimado em R$ 168 milhões.

Em Maceió, o projeto com a Log prevê um condomínio logístico do tipo triple A, com cerca de 44 mil m² de área locável, no que antes era um supermercado da rede. 

O grupo também avalia como agrupar unidades de bandeira diferentes – seja Atacadão, Sam’s Club ou Carrefour – no mesmo endereço, assim liberando um terreno inteiro para futuros negócios de incorporação. 

Essa estratégia de uso do solo é razoavelmente recente na história do grupo. 

Quando chegou ao Brasil, em 1975, o Carrefour comprava grandes terrenos para supermercados de grande formato, priorizando localização e espaço disponível para vagas de estacionamento.

“Antes, o nosso foco era 100% voltado para a incorporação de supermercado. Não se pensava no uso do solo para além disso,” diz Liliane. “Não existe atacarejo sem conforto de vagas.”

Com o tempo, mudanças municipais nos planos diretores e no perfil dos clientes – menos dependentes de carro – reduziram a demanda por estacionamento em alguns endereços.

Isso abriu espaço para explorar o potencial construtivo das áreas excedentes, que, segundo a CEO, hoje representam 85% do landbank.

O boom de ecommerce na pandemia também levou o Carrefour Property a buscar oportunidades na logística. 

Com o last mile ganhando relevância no mercado de galpões, a empresa passou a planejar polos logísticos de pequeno e médio porte, na esteira da descentralização de galpões pelo Brasil, puxada por players regionais.

“Nossa compra de terreno não leva em consideração a valorização imobiliária. Esse é um upside que nós só vemos mais à frente,” diz Liliane.

Em alguns casos, há mais de um uso possível para o mesmo endereço, mas 90% dos projetos em discussão hoje são residenciais.

O apetite maior por moradias se explica pelo modelo de remuneração: o retorno vem de um percentual do VGV projetado do projeto, que ainda pode sofrer um upside se o negócio performar bem. 

Já na logística, a conta é mais complexa e passa pela venda direta do terreno, que precisa ser feita endereço por endereço. 

Para precificar o terreno, o Carrefour projeta o retorno de locação de cerca de 10 anos e também o preço potencial de venda do ativo no momento do desinvestimento com a venda do ativo.   

Atualmente, o Carrefour Property está em fase de negociação com parceiros em 50 projetos, entre logística e residencial.