Primeiro veio a elite paulistana, depois as clínicas médicas.

Agora, as mansões da Av. Brasil estão dando lugar a flagships e showrooms de marcas premium de São Paulo – uma mudança de perfil que se desenrola há dois anos, com retrofits dos casarões e demolições totais para novas construções.

Tipicamente, os negócios que desembarcam na avenida são empresas consolidadas nos setores que atuam. São nomes como Formline, de móveis, a empresa de luminárias Lustreco, a revendedora de mobiliário Casual Móveis e o grupo espanhol de decoração Roca, esta última instalada há menos de um ano na Av. Brasil. 

A estratégia é usar a localização nobre para exibir os produtos e se conectar com os consumidores. 

Daniel Araújo, fundador da Araújo Imóveis, uma das principais imobiliárias da região, disse que quem está na avenida não está preocupado com o faturamento da unidade, e sim com o aumento do awareness da marca.

“A Av. Brasil não é o espaço para quem ainda precisa se provar no mercado,” ele disse ao Metro Quadrado.

Paga-se um preço alto para estar na avenida. Segundo a imobiliária, a locação vai de R$ 120 e R$ 140 o metro quadrado, em linha com regiões como Pinheiros, Vila Olímpia, ou a Chucri Zaidan. 

Uma diferença que acaba encarecendo mais é que o preço do aluguel não contempla só a área construída, mas toda a propriedade, com a extensão do terreno, jardins e o espaço de estacionamento. 

Hoje a avenida possui um total de 131 lojas, sendo 92 mil m² de área construída, segundo a consultoria Binswanger.

Mas são poucas as lojas que chegam a ser anunciadas para venda. Quando alguma fica disponível, nem há a necessidade de anunciar: a venda é fechada rápido, em geral para family offices – o que leva a avenida a ter apenas placas de “aluga-se.”

O perfil dos novos inquilinos também é definido pelas regras do Plano Diretor para a região: quem chega à Av. Brasil não pode promover venda direta de produtos. Ou seja, ninguém pode sair das lojas carregando sacolas.

É por isso que a avenida acaba sendo mais procurada para quem quer oferecer experiências aos clientes, uma espécie de serviço de concierge de luxo, como faz a Roca São Paulo Gallery, que usa seu espaço também como ponto de encontro de parceiros e recebe eventos.

O Plano Diretor classifica a Av. Brasil como “área mista”, uma zona de corredor dividida em dois níveis de impacto urbano no bairro, o ZCOR-1 e ZCOR-2, que variam conforme a altura da via onde o imóvel se encontra.

As regiões de ZCOR-1 têm as maiores limitações sobre o uso do espaço comercial, para reduzir o impacto na vizinhança residencial.  

Nas clínicas, é possível realizar atendimentos de consultório ou pequenos procedimentos – mas é vetado, por exemplo, a realização de cirurgias, internações, ou procedimentos de média complexidade. 

Essa limitação, inclusive, fez com que profissionais escolhessem deixar a avenida para se instalar em áreas comerciais mais flexíveis, permitindo a expansão dos negócios – uma migração que gerou vacância e abriu espaço para outros negócios na avenida.

Além das clínicas que foram se aventurar em outras freguesias, a Av. Brasil viu clínicas tradicionais serem fechadas porque gerações mais antigas de médicos se aposentaram ou morreram.

Eram médicos que estavam nesse endereço desde antes das mudanças no Plano Diretor, e puderam continuar em razão do direito adquirido.

As clínicas começaram a se instalar na avenida entre a década de 90 e os anos 2000, após a derrocada das mansões construídas entre 1920 e 1940. 

Com a verticalização da capital e a criação de novas áreas nobres, nos anos 70 alguns moradores trocaram os casarões pelas mansões suspensas nos edifícios. 

Das casas que ainda permanecem de pé desde a época de ouro, várias já estão sendo preparadas para dar lugar a edificações mais contemporâneas, o que é permitido pelo Plano Diretor, desde que atendendo às regras da área.

E não é qualquer empresa que consegue se adequar.

Se as normas não forem respeitadas, a marca vai enfrentar a resistência da associação de moradores Ame Jardins, que fiscaliza a reurbanização do bairro. 

Um tipo de negócio que está no radar da Ame Jardins são as agências bancárias.

Desde a última revisão do Plano Diretor, elas estão proibidas em áreas de ZCOR-1 porque aumentam o fluxo de carros. Nos últimos meses, o Santander Select deixou um imóvel, e um outro banco não poderá ocupá-lo.

Hoje, uma das vocações da Av. Brasil é o mundo do design e da decoração. 

Nos últimos meses, a arquiteta Fernanda Marques finalizou três reformas na avenida para abrigar showrooms de decoração. 

Ela diz que a proximidade com a Alameda Gabriel Monteiro da Silva ajuda a atrair empresas que já não encontram mais pontos na “rua do design” e buscam espaço para lojas conceito. 

“As casas da Av. Brasil são grandes, com terrenos amplos e potencial para esse tipo de projeto,” ela diz.