O setor de galpões e condomínios logísticos entra em 2026 diante de uma combinação rara de maturidade, pujança de demanda e transformação estrutural.

Depois de um 2025 marcado pela menor vacância média em quase uma década, estimada 8,1%, segundo a Colliers, e pela expansão constante de estoque de qualidade, o próximo ano tende a consolidar um reposicionamento profundo das operações logísticas no Brasil, à medida que a demanda se aproxima das áreas de consumo e se reconfigura a lógica que guiou a ocupação do setor nos últimos anos.

O consumo brasileiro, apesar das oscilações macroeconômicas, segue resiliente. No ecommerce, a expectativa da ABComm é de que o faturamento ultrapasse a marca dos R$ 200 bilhões, com expansão mínima de 15% em 2026.

Esse crescimento reforça a urgência por eficiência operacional, traduzida na capacidade de garantir entregas no menor prazo possível e com custos cada vez mais pressionados.

O consumidor não quer longos prazos de entrega e essa mudança comportamental reconfigura toda a cadeia logística, colocando os centros de distribuição como elemento fundamental da experiência de compra, especialmente no comércio eletrônico.

É justamente nesse ponto que 2026 se diferencia de ciclos anteriores. Por muitos anos, a geografia logística brasileira foi moldada por incentivos fiscais, que levaram empresas a escolherem localizações não por eficiência, mas por vantagem tributária. A reforma em andamento rompe com essa lógica. Embora sua transição seja longa, indo até 2033, seus efeitos já são visíveis a partir da transição, que vai ser iniciada em janeiro.

Com as mudanças, cidades que abrigavam milhões de metros quadrados de galpões sem terem densidade populacional ou infraestrutura compatível tendem a perder relevância. A demanda migra para onde o consumo está e onde sempre fez sentido estar.

Essa mudança reposiciona o mapa logístico do Brasil. O Sudeste continuará sendo o maior polo do País, mas já não concentrará sozinho o crescimento marginal.

O Nordeste aparece como protagonista, não apenas pelas metrópoles com mais de 3 milhões de habitantes, mas pela carência histórica de ativos de qualidade que atendam operações de grande escala.

O Centro-Oeste também avança neste sentido, impulsionado por sua posição estratégica e pelo surgimento de corredores de consumo antes negligenciados. Em diferentes capitais da região, há uma demanda reprimida por galpões modernos que começa, finalmente, a encontrar oferta.

O Norte, por sua vez, passa a ter um papel mais claro na distribuição regional, especialmente em cadeias de alto giro.

Esse movimento deve ser reforçado pela mudança de comportamento dos grandes locadores de galpões. O flight to quality – tendência que já vinha ganhando força nos últimos anos – deve se intensificar em 2026.

Mesmo com um custo maior por metro quadrado, ativos mais modernos reduzem o custo total da operação, aumentam a segurança, melhoram a eficiência de transporte e trazem ganhos energéticos relevantes.

O “galpão de rua”, embora ainda represente parcela significativa da oferta, se torna cada vez menos adequado à logística contemporânea, que exige flexibilidade, padrão construtivo elevado e integração com malhas urbanas complexas. A migração para ativos classe A, portanto, não é apenas um movimento de sofisticação, mas de racionalidade econômica.

O desafio estrutural permanece sendo a infraestrutura, pois o Brasil ainda tem densidade logística muito inferior à de economias comparáveis, e há regiões metropolitanas inteiras onde a oferta de galpões modernos não acompanha a demanda real.

Esse descompasso, entretanto, tende a diminuir. A reforma tributária cria mais previsibilidade, reduz volatilidade regulatória e dá segurança para investidores analisarem projetos de longo prazo.

O resultado é um cenário em que o setor deve atrair capital de forma consistente, tanto nacional quanto estrangeiro, ampliando o ritmo de desenvolvimento de novos parques logísticos, especialmente fora do tradicional eixo Rio-São Paulo.

As perspectivas para 2026 combinam três elementos estruturais: a expansão contínua do consumo, a reorganização do setor puxada pela reforma tributária e o amadurecimento do mercado, cada vez mais orientado a qualidade e eficiência.

O estoque classe A deve ultrapassar com folga os 31 milhões de metros quadrados, a vacância tende a se manter em patamares baixos, entre 7% e 9%, e a demanda por ativos premium continuará crescendo a dois dígitos.

Mais importante que os números é a mensagem que carregam: o Brasil está redesenhando sua logística segundo critérios econômicos mais sólidos, aproximando a infraestrutura da geografia real do consumo.

Se há uma certeza para 2026, é esta: o setor seguirá nacionalizando sua expansão e elevando seu padrão. O desafio, agora, é acompanhar o ritmo de um país que consome mais, exige mais e finalmente começa a alinhar sua matriz logística à sua escala continental.

Sergio Fischer é CEO da Log.