Em um dos últimos terrenos da Rebouças, a Benx deu início à construção de um novo prédio corporativo que vai dar um respiro à oferta por escritórios na avenida – hoje com vacância zero.

O Pátio São Paulo terá 26 mil metros quadrados de área locável e é um projeto que a incorporadora está tocando junto com a RBR Asset e a Brick Capital – em um investimento total estimado de R$ 650 milhões.

Com previsão para ficar pronto em 2029, o empreendimento ainda não tem uma pré-locação acertada e mostra que parte do mercado está voltando a ter disposição para novos corporativos na cidade, apesar do custo de capital ainda elevado.

Desde que as empresas começaram a retornar aos escritórios, a maior parte do novo estoque entregue na cidade é formada por projetos que foram paralisados na pandemia e agora estão sendo retomados.

Como a demanda tem crescido mais que a oferta, o nível de pré-locação chegou a um patamar recorde em 2026, segundo a CBRE.

Para as grandes empresas que estão buscando novos escritórios bem localizados, a Rebouças surgiu como uma alternativa mais barata à vizinha Faria Lima.

No segundo semestre de 2025, o metro quadrado era negociado a R$ 165 na avenida, com um desconto razoável em relação aos preços da Faria Lima, que já ultrapassam os R$ 300 para ativos do tipo Triple A.

Mas logo a Rebouças zerou a sua oferta de espaços locáveis e começou a enfrentar uma escassez de terrenos para novos projetos.

Carlos Alberto Netto, sócio da Benx, disse que a empresa vinha negociando o terreno há pelo menos dois anos, e agora quer acelerar as obras para entregar o projeto antes do habitual.

Na avaliação dele, seria financeiramente inviável desenvolver um corporativo desse porte na Faria Lima.

“Hoje não se consegue viabilizar um terreno na Faria Lima por causa do preço do Cepac. Ninguém vai querer comprar um terreno para depois ter que pagar esse preço pelos Cepacs da Prefeitura,” ele disse.

Como a Rebouças está fora do perímetro da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, é possível desenvolver projetos com pagamento de outorga onerosa – uma ferramenta mais barata que os Cepacs.

O Pátio São Paulo tem projeto arquitetônico assinado pelo escritório Perkins&Will e será erguido no cruzamento da Rebouças com a Rua Auriflama, a 180 metros da estação Fradique Coutinho do metrô.

Serão 13 andares, com lajes de cerca de 1.800 m².

Desse total, haverá 1 mil m² de fachada ativa, além de um restaurante no primeiro subsolo.

“Ainda estamos procurando qual será a empresa parceira, mas esse restaurante deve atender os mais de 3 mil funcionários que devem usar o edifício diariamente,” Carlos disse.

O Pátio São Paulo já está conversando com interessados em locar lajes na avenida, que já é o endereço de empresas como o Nubank e a Avenue.

Recentemente, o ASA também comprou um terreno na Rebouças para erguer a sua sede, que também terá espaço para locação para terceiros.

A própria Benx já está estudando novos projetos na região. A tese da incorporadora é que a combinação entre a escassez de lajes e as características de localização da Rebouças (melhor servida de serviços e modais de transporte público) aumenta a atratividade de novos lançamentos corporativos.

A avenida, porém, tem um limite de áreas disponíveis.

Pelas últimas atualizações do Plano Diretor de São Paulo, a legislação classifica apenas um dos lados da Rebouças como Zona de Corredor, onde são permitidas edificações de maior porte.

No outro lado, a avenida integra uma Zona Residencial Protegida, que restringe novos empreendimentos a usos monousuários, ou seja, apenas casas.