A HBR Realty acertou a venda do hotel Hilton Garden Inn, localizado na Av. Rebouças, para a CVPar, a holding de participações do empresário cearense Cláudio Vale – numa transação de R$ 110 milhões, o equivalente a R$ 24,3 mil por metro quadrado.

O deal faz parte de uma estratégia de reciclagem de ativos maduros da HBR – operações que costumam atrair investidores interessados em capturar receitas de negócios que já rodam perto do potencial.

O Hilton Garden Inn – embora seja um hotel mid-scale business, mais voltado para visitantes a trabalho que buscam tarifas econômicas em um local com conforto – tem operado com uma ocupação de 80% inclusive nos fins de semana, surfando a tendência que São Paulo tem experimentado como destino de lazer.

Inaugurado no fim de 2021, o hotel começou conservador, em razão da pandemia, colocando apenas metade dos seus 170 quartos à disposição, mas incluiu o restante já no segundo semestre de 2022 para dar conta da demanda crescente.

“Nos seis primeiros meses, deixamos de ter R$ 400 mil de receita porque não tínhamos mais quartos para vender,” o CEO da HBR, Alexadre Nakano, disse ao Metro Quadrado.

“Quando colocamos a outra metade à disposição, achamos que a ocupação iria cair de 100% para 60%, mas ficou em 80% e tem sido assim desde então, com uma diária média de R$ 650, acima dos R$ 225 do período da inauguração.”

À venda desde o ano passado, o Hilton atraiu outros interessados, mas a inversão do cenário de juros afugentou a maioria.

Na negociação com Claudio Vale, a HBR concordou em quitar a dívida do hotel antes de transferir a escritura e incluiu um earn-out vinculado à performance futura do hotel. A CVPar agora vai fazer um due diligence na operação antes de assinar o contrato.

Com a venda, o interesse da HBR é levantar capital para fazer novos investimentos.

A empresa quer se concentrar em ativos imobiliários corporativos e para o varejo, como shopping centers no interior e fachadas ativas (da rede ComVem) – e apostar em novos hotéis apenas se surgir uma boa oportunidade. A nova estratégia também envolve sair do mercado de self–storage.

Em fase de desenvolvimento, a HBR tem hoje 26 fachadas ativas (que vão se somar às 37 em operação) e oito torres corporativas.

“Para tocar esse ciclo e fazer também as expansões nos shoppings de Mogi das Cruzes e de Suzano, vamos ter que reciclar o portfólio,” Nakano disse. “E eu começo vendendo aquilo onde eu vou colocar menos energia, que são self-storage e hotéis.”

No atual ciclo de reciclagem, a HBR já vendeu para a Moura Dubeux o Hotel Fortaleza, na capital cearense, que estava fechado e foi retrofitado para virar um residencial, em um acordo de permuta; e o Ibis Styles Anhembi para o grupo mineiro Fênix, por R$ 41 milhões.

Duas torres corporativas ainda estão à venda, uma na Rua João Moura, em Pinheiros, alugado para o Hospital Albert Einstein, e outra na Av. Faria Lima.

Os dois ativos também viram alguns interessados ficarem pelo caminho depois da inversão do cenário de juros. No momento, há uma negociação avançada para cada um. As operações de self-storage também estão sendo negociados.

Por enquanto, o único hotel na carteira da HBR é o W de São Paulo, inaugurado no fim do ano passado. O empreendimento é o primeiro no Brasil da bandeira, que pertence ao grupo Marriott.

A HBR espera que o W amadureça em um prazo de três a cinco anos, para depois ser colocado à venda.

Nakano, porém, acredita que é possível atingir a maturidade em prazo inferior a três anos, dado o bom desempenho do hotel nos primeiros meses. No último fim de semana, os quartos em operação (ainda falta entregar uma parte) estavam com 88% de ocupação.

A HBR Realty vale R$ 347,8 milhões na bolsa, com a ação negociada a R$ 3,38, uma queda de 44% em 12 meses.