O BTG Pactual levantou cerca de R$ 1 bilhão para um novo fundo de desenvolvimento de galpões logísticos, o BTG Pactual Logística AAA Cajamar (BTLA11), fontes a par do assunto disseram ao Metro Quadrado.

Todo o dinheiro será destinado a um só projeto em Cajamar que terá o Mercado Livre como único inquilino, em um contrato de built-to-suit.

Do total, cerca de R$ 750 milhões foram captados com a emissão de cota sênior, conforme anunciado pelo banco. Mas uma captação adicional de R$ 260 milhões com cotas subordinadas elevou a cifra total para a casa do bilhão.

Foi a primeira vez que o BTG fez uma emissão de cotas pulverizadas – sêniores e subordinadas – para um fundo de desenvolvimento logístico.

E fazia há anos que a asset não estruturava um fundo com apenas um imóvel e para apenas um locatário no portfólio.

Os fundos do tipo monoativo e monousuário têm caído em desuso no mercado porque o risco de vacância e inadimplência é concentrado.

Mas o BTG topou retomar o modelo por se tratar de um inquilino do porte do Mercado Livre, o maior locatário de galpões do Brasil e líder em e-commerce.

O empreendimento terá duas naves, totalizando 227 mil m², e será um triple-A “puro sangue” – com pé-direito de 12 metros, capacidade de piso de seis toneladas e estrutura para cross docking.

A primeira fase do ativo deve ser entregue em 2026 e já está locada para o Mercado Livre em um contrato de 12 anos.

A localização também é premium, na “meca” dos galpões logísticos, às margens da Rodovia dos Bandeirantes e a cerca de 30 quilômetros da capital paulista.

“O fundo reúne três pilares fundamentais: localização estratégica, qualidade construtiva AAA e um inquilino de primeira linha com contrato de longo prazo,” disse Rubens Henriques, head da BTG Pactual Asset Management.

Com a captação, a asset se aproxima dos R$ 9 bilhões sob gestão apenas no segmento e se consolida como o principal gestor de logística do País.

Além de mirar investidores qualificados, o BTG estruturou a emissão em duas classes de cotas para driblar o momento desafiador do mercado para ofertas.

A cota sênior tem rentabilidade-alvo de IPCA+ 9% ao ano, com distribuições mensais de dividendos.

Esse percentual pode ser ainda maior graças a um gatilho de rendimento adicional. Se as cotas subordinadas, que focam em ganho de capital com a venda do ativo, atingirem uma TIR nominal de 20%, os cotistas seniores recebem 5% do lucro que exceder o patamar.

Já o prazo de duração do fundo é de quatro anos, prorrogáveis por mais dois anos. A ideia do BTG é vender o empreendimento dentro dessa janela, fontes a par do assunto disseram ao Metro Quadrado.

Um dos compradores pode ser o próprio BTG Pactual Logística (BTLG11), outro FII da asset que é hoje um dos maiores do segmento.

O banco estima que o ativo, quando pronto, será avaliado em R$ 1,5 bilhão. “Poucos terão bolso para comprá-lo,” disse um profissional do mercado.