Um fundo administrado pelo BTG Pactual está abocanhando um pedaço ainda maior do Pátio Malzoni – o edifício icônico da Faria Lima que abriga a sede do próprio banco e também do Google.

O fundo está perto de fechar a compra de 11 dos 18 andares da torre A – numa transação ao redor de R$ 50 mil por metro quadrado, fontes a par do assunto disseram ao Metro Quadrado.

Como os 11 andares somam cerca de 16 mil metros quadrados, o montante total gira em torno de R$ 800 milhões.

O vendedor das lajes é o Bluestone, um investidor árabe representado no Brasil pelo empresário Naji Nahas.

O valor negociado é próximo do que ficou acertado na última grande transação envolvendo o Pátio Malzoni, se corrigida pela inflação.

Em 2021, seis lajes da Torre A foram vendidas a um fundo co-gerido pela Blue Macaw (hoje parte do Pátria), e pela Catuaí, de Alfredo Khouri Jr – por R$ 38,4 mil/m², ou pouco mais de R$ 47 mil a preços de hoje.

O preço também está em linha com a média do entorno. Desde o início de 2024, as transações na região operam numa média de R$ 47,7 mil/m², segundo dados da consultoria Newmark.

Os deals que fogem à regra são aqueles em que o espaço é comprado pelo usuário final, em que a percepção de valor é diferente.

Foi o caso do Itaú, que desembolsou R$ 64 mil/m² pelo Faria Lima 3500 – a sede do Itaú BBA, numa transação de quase R$ 1,5 bilhão – e uma transação de 2023 no próprio Pátio Malzoni, em que a Rolex pagou R$ 59,7 mil por uma área de 1.600 m².

O negócio que está sendo feito pelo BTG também reforça uma característica das transações na Faria Lima: a região tem fechado poucos negócios, mas a grandes volumes. Desde a aquisição do Itaú, foram R$ 4 bilhões em negócios, de acordo com a Newmark.

“Não é qualquer um que consegue fazer uma aquisição na Faria Lima, e a maioria de quem está lá não quer vender,” disse Pedro Fajardo, o head de capital markets da Newmark. 

Para piorar: com as cotas dos FIIs negociando abaixo do valor patrimonial, há pouco apetite para ofertas que financiariam uma aquisição desse porte.

O Pátio Malzoni – um trophy asset que opera praticamente com vacância zero desde 2019 – está numa região em que os preços mais altos de locação giram em torno de R$ 300 a R$ 330.

“Se o Malzoni voltar a ter vacância, o espaço seria absorvido rapidamente e pegaria esse teto de preço da região,” disse Mariana Hanania, gerente de dados da Newmark.

Com esta transação, o BTG passará a ter 12 andares da torre A – além dos 30% da torre B, cujo principal acionista é o Grupo Victor Malzoni, com 55%.

A única laje que o banco já tinha na torre A foi comprada em 2021, ocasião em que o BTG exerceu seu direito de preferência enquanto inquilino, quando o fundo co-gerido por Blue Macau e Catuaí fizeram a oferta por sete andares e acabaram ficando com seis.