A escassez de galpões Triple A que impulsiona os preços de locação no Paraná levou o maior fundo imobiliário da TRX Investimentos a financiar a construção de um built-to-suit para a Shopee em Londrina.

O TRXF11 pagou R$ 135,5 milhões a um desenvolvedor local para comprar um projeto de 33 mil metros quadrados de ABL que ainda começará a ser construído, numa transação provocada pela própria Shopee, que não encontrou na região um Triple A pronto ao seu gosto.

O estado tem apenas 37,2 mil m² de atividade construtiva, menos de 10% do que está sendo desenvolvido na vizinha Santa Catarina, que tem um estoque similar, segundo a Buildings.

O desenvolvedor local já tinha o terreno e contratado a construtora, mas faltava o funding para executar a obra, e então chegou ao TRXF11, que buscava formas de aumentar a sua exposição logística.

“O mercado está passando por uma transformação, com a interiorização de uma demanda de ecommerce antes muito concentrada em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais,” Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX, disse ao Metro Quadrado.

A gestora enxergou no ativo a chance de aumentar também a exposição ao Paraná, que em razão da escassez de galpões de alto padrão tem uma das menores taxas de vacância do País (2,2%) e o terceiro maior valor de locação por m² (R$ 30,3), segundo a JLL.

O fundo já é dono de um galpão no estado locado para o Mercado Livre, um empreendimento que fica em Araucária e atende a região metropolitana de Curitiba.

O novo ativo atenderá o norte do Paraná, considerado um eixo importante entre o estado, Santa Catarina e São Paulo.

“Presidente Prudente e outras cidades relevantes de São Paulo ficam próximas daquela região, o que explica a demanda da Shopee.”

A gestora optou por manter o player local como responsável pelo desenvolvimento. “Gostamos desse modelo para FIIs de renda pois, apesar do cap rate menor, tira parte do risco de desenvolvimento do fundo.”

A previsão de entrega é em julho de 2027, mas há uma cláusula de renda mínima que garante um retorno de 9,5% ao ano sobre o capital desembolsado durante o período de desenvolvimento.

Após a entrega, passa a valer um contrato de locação atípico com a Shopee de dez anos de duração.

Com a aquisição, o TRXF11 agora tem 114 imóveis e 1,21 milhão de m² de ABL.

Desse total, cerca de 21% corresponde ao segmento logístico, e Barbosa diz que há espaço para o percentual crescer.

“A logística é um dos setores em que mais devemos atuar neste ano, pois há uma demanda reprimida muito forte e uma guerra de expansão declarada entre Mercado Livre, Shopee e Amazon.”

A gestora acredita já estar bem posicionada no Paraná com os galpões na região metropolitana de Curitiba e Londrina, e agora foca em transações de maior porte ou que tenham alguma previsão de expansão no futuro.

“É difícil replicar o que fizemos no ano passado, foram R$ 3 bilhões em aquisições apenas em dezembro. Mas estamos mirando grandes operações.”