Mais um player da Faria Lima está apostando alto no mercado de escritórios de Brasília.

O fundo imobiliário Capitânia Office (CPOF11) vai desembolsar até R$ 1,9 bilhão para ser o novo dono de um dos maiores imóveis corporativos do País.

O FII fechou um acordo para comprar até 100% da Lotus Tower, um triple-A em construção com 169 mil metros quadrados, com entrega prevista para 2027, e cujos andares só não serão maiores do que os do Pátio Malzoni, de São Paulo.

A vendedora é a Lotus, a incorporadora responsável pelo ativo e que já havia vendido duas das quatro torres para um fundo da EQI em setembro.

O acordo com o FII da EQI tem uma opção de recompra em até 36 meses que a incorporadora incluiu para poder aproveitar uma eventual compressão das taxas.

Na época, o deal saiu a um cap rate de cerca de 10%. A Lotus planeja fazer a recompra e vender todo o empreendimento ao fundo da Capitânia a um cap rate estimado de 9%.

“Projetamos desde o início sair do empreendimento a um cap de 8% a 9%. Não conseguimos bater os 8% por conta da taxa alta de juros, mas há um kicker adicional ligado aos preços de locação,” Luiz Felipe Hernandez, o CEO da Lotus, disse ao Metro Quadrado.

A Capitânia projeta o aluguel a R$ 164/m² e, caso os preços superem esse patamar, a Lotus terá direito a um kicker que pode levar o cap rate para mais perto dos 8,75%.

A incorporadora se comprometeu a entregar o empreendimento com 100% de ocupação e, por enquanto, as torres vendidas à EQI estão alugadas para quatro autarquias da União.

Hernandez diz que a ideia é locar o restante do espaço ao longo do primeiro semestre e praticar valores na casa dos R$ 180 a R$ 185 por m².

“Comparada a São Paulo, Brasília está muito defasada. Um triple A na Faria Lima bate R$ 400, enquanto em Brasília está em R$ 170. Sabemos que são mercados diferentes, mas cabe uma valorização.”

Um dos gatilhos para o aumento dos preços é a escassez de oferta dos escritórios de alto padrão na capital, que representam menos de 5% dos 4,2 milhões de m² disponíveis em Brasília.

A oferta escassa leva a baixos níveis de vacância, o que atraiu a Capitânia. “O empreendimento está inserido em um mercado com vacância inferior a 10% e forte demanda por lajes premium, especialmente pelo setor público, que representa mais de 70% da ocupação,” diz a gestora.

A Lotus também vai seguir focada nesse segmento e planeja investir a maior parte dos recursos da venda da Lotus Tower nos próximos projetos, incluindo dois corporativos que somam cerca de R$ 600 milhões em VGV.

Para um deles, a companhia busca um inquilino monousuário que ocupe os cerca de 20 mil m² do ativo, a exemplo de transações que fez com a União Europeia, Apex e Banco Mundial.

O segundo também terá 20 mil m² e ficará no Lago Sul, uma das regiões mais valorizadas da cidade. “É como se fosse um prédio na própria Faria Lima, então vamos vendê-lo com foco em family offices e escritórios de advocacia.”

Além dos comerciais, a Lotus também planeja lançamentos no segmento residencial e deve totalizar de R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões em VGV em 2026.