No mercado de galpões, também há vida depois do Raio 30 de São Paulo.

Enquanto boa parte dos investidores só tem olhos para o que está mais perto da capital paulista, a BGR Asset acaba de captar R$ 316 milhões para o seu primeiro FII de logística comprar quatro ativos em Jarinu, na região metropolitana de Jundiaí, um trecho que já entra no Raio 60.

A justificativa é que os galpões estão próximos a rodovias que se conectam também ao Rio de Janeiro, a Minas Gerais, ao Paraná e a outros países do Mercosul, além da própria cidade de São Paulo.

“Assim é possível distribuir para um pouco mais de 50% do PIB nacional de uma maneira equidistante,” Martín Jaco, um dos cofundadores da BGR, disse ao Metro Quadrado.

A região de Jundiaí tem sido um dos destinos mais aquecidos do mercado de galpões fora do entorno imediato de São Paulo, atraindo principalmente empresas das indústrias de bens de consumo, automotiva, de alimentos, bebidas e tabaco.

A principal locatária do novo portfólio da BGR é a L’Oreal, que saiu de um galpão no Rio para montar um centro de distribuição de 62,7 mil m² em um dos ativos. O CD é o segundo maior da empresa na América Latina e atende a todos os estados brasileiros.

Os outros três galpões também estão 100% locados para nomes como a automotiva alemã Brose, a empresa de blindagem Carbon e o grupo MCassab — que atua na indústria química, de saúde e nutrição animal e varejo.

A BGR conhece bem os contratos, pois já fazia a gestão dos imóveis antes de o fundo comprá-los da Solid, a antiga BR Properties.

Os acordos foram assinados quando o mercado ainda estava em recuperação, e o valor médio é de R$ 22,71 por m², contra R$ 29 no restante da região de Jundiaí. 

“Somos conservadores por natureza e consideramos que vamos levar um ou outro contrato para R$ 24, mas há potencial para um upside de quase 30% se olharmos para o mercado atual.”

Para fazer a aquisição, a gestora estruturou um fundo imobiliário de prazo determinado. Os estudos de viabilidade da gestora projetam a venda no terceiro ano do FII, mas a BGR estipulou um prazo total de cinco anos prorrogável por mais um para encerrar o fundo.

“Vemos o setor de galpões muito aquecido e um viés positivo em relação a ganho de capital, mas não controlamos o macro e esse prazo maior dá flexibilidade para poder esperar e vender no melhor momento,” disse André Bergstein, que também é um dos cofundadores da BGR.

O fundo foi estruturado com cotas sênior e subordinada em uma oferta coordenada pela XP.

A cota sênior foi para o varejo e mira remuneração de IPCA + 9,5% ao ano. Há um kicker de 15% que pode elevar o percentual para IPCA +12%, a depender de um possível ganho de capital com a venda dos ativos.

Já as cotas subordinadas — que ficaram com o vendedor e outros investidores profissionais — podem render de IPCA + 25% a IPCA + 30%.