O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) está entrando no mercado logístico de Minas Gerais.

O FII comprou um parque logístico de 25 mil metros quadrados localizado próximo ao Aeroporto de Confins, na região metropolitana de Belo Horizonte, por R$ 86,8 milhões.

O GARE11 já tinha o desejo de aumentar a exposição no Sudeste e mirou na capital mineira por ser uma das principais economias do Brasil.

Segundo dados da Colliers, Minas Gerais registrou uma taxa de vacância de 4% no terceiro trimestre, abaixo da média nacional de 7%. Já o preço médio pedido nas locações foi de R$ 29 por m², inferior à média brasileira de R$ 31 por m² no mesmo período.

O fundo analisou outros quatro deals na região antes de fechar a compra dos galpões em Confins, segundo uma fonte a par do assunto.

“A opção por esse imóvel se deu principalmente pela força dos inquilinos, que são o Mercado Livre, o Grupo 3 Corações e a Vale,” disse a fonte.

O fundo agora está presente em 13 estados, três dos quais no Sudeste, incluindo São Paulo e Rio de Janeiro.

Além do novo endereço, a aquisição traz outra novidade para o portfólio do fundo: os contratos típicos de locação.

Esse tipo de contrato costuma ser preterido pelos FIIs pois tem prazos menores e multas menos salgadas do que os atípicos em caso de rescisão antecipada.

Segundo a fonte ouvida pelo Metro Quadrado, o GARE11 só topou comprar um imóvel que segue esse modelo de locação porque os locatários são nomes de peso no mercado.

Os contratos têm entre cinco e dez anos restantes e são corrigidos anualmente pelo IPCA.

Mesmo que os locatários decidam sair, não há outros imóveis similares na região para os quais possam migrar.

Apesar do contrato típico, o prazo médio dos contratos de locação do fundo vai seguir acima dos 10 anos.

A aquisição será paga parte em dinheiro, parte em cotas e ocorre no âmbito da sétima emissão de cotas do FII, que se aproxima da reta final.

A oferta foi estruturada em meio à venda de dez imóveis de renda urbana para a XP para viabilizar a reposição do portfólio do GARE11 pós-reciclagem e busca levantar R$ 400 milhões. 

De lá para cá, o fundo concluiu duas das aquisições previstas no pipeline com a compra de dois ativos locados para uma rede de atacarejo do Rio Grande do Sul.

Um dos objetivos da reciclagem é equalizar a proporção entre os imóveis de logística e renda urbana da carteira.

O GARE11, que já se chamou de Guardian Logística no passado e atuava apenas neste segmento, ampliou a estratégia no ano passado e hoje tem um portfólio que pende mais para a renda urbana — cerca de 70-30.

A gestão já sinalizou que quer deixar essa proporção mais próxima de 60-40 e a aquisição do galpão em Confins vai ajudar neste objetivo.

Esse movimento ocorre pois os investidores têm demandado muito menos yield de fundos expostos a ativos logísticos considerados de qualidade — em localizações óbvias e com inquilinos de renome.