Com o mercado ainda fechado para a captação de fundos imobiliários de renda tradicionais, a Inter Asset decidiu adotar uma estratégia diferente para bancar a aquisição de dois ativos de logística da Log, também uma investida da família Menin, dona do Inter.

A gestora criou um novo FII com um prazo determinado de quatro anos, o Inter Oportunidades Imobiliárias (INOI11), para comprar dois condomínios logísticos da Log em Hortolândia, no interior de São Paulo, e São José dos Pinhais, no Paraná – negociados pelo valor total de R$ 261 milhões.

Ambos os empreendimentos estão com 100% de ocupação financeira e o objetivo da gestora é vender os imóveis dentro do prazo do fundo — prorrogável em até dois anos — com lucro para os cotistas.

Para viabilizar o plano, a asset lançou uma oferta do INOI11 no mercado para captar R$ 280 milhões, e apostou em uma estrutura com dois tipos de cotas diferentes que já tem sido usada por outros FIIs para atrair os investidores em tempos de juros elevados.

“2025 está sendo um ano desafiador para todo mundo. Vimos alguns players fazendo coisas parecidas e achamos que essa é uma saída inteligente para movimentarmos o mercado também,” o sócio-diretor da Inter Asset, Mauro Lima, disse ao Metro Quadrado.

A cota sênior do INOI11, que corresponde a 80% da emissão, tem preferência na distribuição dos lucros e mira em um retorno prefixado de 9,5% + IPCA.

Já a subordinada ficará com o fluxo remanescente de distribuição e uma TIR projetada de 22% após a venda dos imóveis.

A TIR pode variar de acordo com o preço de venda futuro, mas Lima afirma estar confiante de que conseguirá entregar os números projetados graças às boas condições de negociação na compra — feita a valores próximos ao custo de reposição dos ativos.

O parque logístico de Hortolândia saiu a R$ 2.700 por metro quadrado, enquanto o preço médio da região é de R$ 3.486 por m². A situação é parecida em São José dos Pinhais: a aquisição foi feita a R$ 2.821 por m², contra uma média de R$ 3.588 no entorno.

Segundo o diretor, o desconto foi possível porque a Log é uma desenvolvedora de ativos, então seu principal objetivo é comprar terrenos, construir e vender os galpões.

“Foi uma conjunção de fatores econômicos e comerciais que será um ganha-ganha para ambos,” Lima disse.

“O Sérgio [Fischer, CEO da Log] diz que, a cada metro quadrado que ele vende, constrói um metro e meio. Então o vendedor vai fazer o que precisa fazer, e nós encontramos condições de mercado muitíssimo favoráveis.”

O Inter já havia comprado participações em galpões da Log em outras ocasiões para seu fundo de logística, o INLG11.

Segundo Lima, o novo acordo também envolve a criação de um colchão de segurança de R$ 600 mil depositado pela Log para ser utilizado em caso de vacância durante o prazo do fundo.

Outra fonte de retorno para o FII é um possível incremento nos aluguéis, que estão abaixo dos preços praticados nas regiões. O potencial upside é de 5% em Hortolândia e de 20% em São José dos Pinhais.

Além disso, um rendimento extra pode vir da própria captação. A gestora optou por levantar todo o valor necessário para a compra dos ativos já de cara mesmo que a aquisição tenha sido feita de forma parcelada.

O acordo de seller’s finance prevê o pagamento de 60% do total no fechamento da transação. Os 40% restantes, que correspondem a cerca de R$ 156 milhões, serão pagos em duas parcelas corrigidas pelo IPCA com vencimento em 12 e 24 meses após o closing.

“Como o ano que vem é eleitoral, preferimos evitar um possível follow-on, captando tudo agora para deixar rendendo para o cotista e não correr riscos,” disse Lima.

A oferta deve ser liquidada em 24 de julho e o Inter está confiante no resultado da captação. “Não posso falar números pois estamos em período de roadshow, mas posso dizer que estamos bastante otimistas.”