Os indicadores que tradicionalmente orientam a análise do mercado de galpões logísticos — como taxa de vacância, novo estoque, absorção líquida, preço pedido de aluguel e atividade construtiva — já não são suficientes para tentar antecipar o que deve acontecer com o segmento em um horizonte relevante.

Nas minhas análises na Buildings, tenho dado preferência a uma métrica pouco usual e que estou chamando de “nova atividade construtiva”, que mede a quantidade de metros quadrados que iniciaram a construção em um determinado trimestre. 

Este indicador é diferente da atividade construtiva, que consiste na somatória de todos os metros quadrados em construção naquele trimestre (iniciados especificamente naquele período e que estão em construção desde os trimestres anteriores). 

E está ainda mais distante do chamado novo estoque, que mede a quantidade de metros quadrados que foram entregues, ou seja, ficaram prontos para ocupação naquele trimestre). 

Este olhar revela não apenas como o setor está hoje, mas serve como um termômetro de confiança, de apetite e de leitura futura da demanda.

Antes de explorar esse indicador, vale destacar que, segundo dados da Buildings, entre o 1T24 e o 3T25, o Brasil registrou 5,42 milhões de m² de absorção líquida positiva, frente a 4,83 milhões de m² de novo estoque entregue, o que já indica um cenário de forte demanda, capaz de consumir mais área do que aquela efetivamente entregue.

Os números mostram que os desenvolvedores passaram a antecipar movimentos do mercado, iniciando obras antes mesmo que a pressão sobre a vacância se materialize.

No 3T25, o mercado brasileiro registrou 1,4 milhão de metros quadrados de nova atividade construtiva — o maior volume da série histórica da Buildings, iniciada em 2013. Trata-se de um sinal claro de que o setor entrou em uma fase de expansão planejada e não apenas reativa. 

O resultado mais próximo deste ocorreu entre 2020 e 2021 e, mesmo assim, ficou bem abaixo do citado.

Essa intensidade na atividade construtiva também se reflete no panorama logístico nacional, que já contabiliza 42,8 milhões de m² de estoque, distribuído

em mais de 1200 condomínios logísticos, além de 470 galpões isolados que somam outros 9,2 milhões de m², segundo dados apurados pela Buildings.

Enquanto isso, 5,8 milhões de m² seguem em construção no Brasil inteiro e impressionantes 30 milhões de m² estão em fase de projeto. Nunca o pipeline futuro foi tão volumoso, e nunca foi tão determinante para a leitura antecipada do comportamento do mercado.

Diante desse cenário, a nova atividade construtiva passa a funcionar como um dos principais indicadores, capaz de traduzir o apetite dos desenvolvedores, a expectativa de absorção das empresas ocupantes e o retrato de como o mercado planeja seu crescimento para os próximos períodos.

Fernando Didziakas é sócio da Buildings.