A RBR Asset acertou a venda para a XP Asset de todo o seu portfólio de logística em um acordo de R$ 1,15 bilhão que envolve principalmente uma troca por cotas do fundo de logística da XP, o XPLG11.

O portfólio negociado está dividido em dois fundos: o RBR Log, que está passando por uma reciclagem para focar em galpões no chamado Raio 30 de São Paulo e outras capitais; e o RBR Desenvolvimento Logístico, que está sendo desinvestido depois de um ciclo de um ano e meio.

Os seis centros logísticos do RBR Log somam 208,5 mil metros quadrados de ABL e foram vendidos por R$ 689 milhões, dos quais R$ 639 milhões pagos em cotas do XPLG11 – uma estrutura que tem sido comum em tempos de juros altos.

Desse portfólio, só 17% estão no Raio 30 de São Paulo, enquanto os demais ativos estão em Extrema e Hortolândia.

“É uma transação que mostra que o desconto que o fundo está tendo não é racional. O nosso portfólio vale R$ 700 milhões, ou R$ 110 por cota, e não R$ 80 como está em bolsa,” Ricardo Almendra, o CEO da RBR, disse ao Metro Quadrado.   

A transação foi fechada a um cap rate de 9,24%, e a RBR diz que o seu fundo vai manter o mesmo nível de dividendos com o fluxo que receberá a partir das cotas detidas no XPLG11, de R$ 0,75 por cota.

A estratégia da RBR é ir vendendo as cotas do XPLG11 aos poucos para começar a fazer aquisições a partir do quarto trimestre.

“E num momento em que o capital está escasso, dá para negociar muita coisa boa,” ele disse.

A gestora já tem 60 galpões prospectados, com 31 propostas na mesa e 10 negociações em andamento.

A maior parte dos ativos analisados está na região metropolitana de São Paulo, e mais alguns em Belo Horizonte e Curitiba.

“Mas também temos algumas coisas menos avançadas na região Sul, perto de Itajaí, e não descartamos projetos no Nordeste, como em Recife,” disse Franklin Tanioka, sócio e gestor da RBR.

Ao focar em ativos num Raio 30, a RBR busca se adequar à demanda dos inquilinos por espaços mais próximos do consumidor, para diminuir o tempo de frete, e também como uma resposta a investidores que questionavam a exposição a Extrema – região que cresceu com incentivos fiscais mas perdeu apelo com a reforma tributária.

“Agora vamos estar próximos das grandes capitais, num mercado em que o aluguel está subindo muito e temos conforto para achar que vai seguir subindo, porque os inquilinos precisam estar próximos e a oferta é reduzida,” Almendra disse.

Já o RBR Desenvolvimento Logístico vendeu seus dois ativos por R$ 468 milhões, um em Guarulhos e outro em São Bernardo do Campo, a um cap rate de 8,2%.

Neste deal, 49% do pagamento será em dinheiro, ou R$ 228 milhões, que serão distribuídos aos cotistas. O restante (em cotas do XPLG11) também será desinvestido aos poucos pela RBR, em um prazo de 12 a 18 meses.

O fundo de desenvolvimento foi iniciado em janeiro do ano passado com a compra de dois terrenos já aprovados, dando início às obras na sequência.

O de Guarulhos já está pronto e 100% locado, enquanto o de São Bernardo do Campo deve ser concluído em alguns meses.

“Queríamos fazer algo rápido para administrar melhor os riscos do País, que tem muita imprevisibilidade,” Almendra disse. “E acreditamos que acertamos porque a Selic inverteu de tendência nesse período, indo de 10% para 15%, e nós estamos entregando 20% de retorno líquido, porque são ativos resilientes.”

Enquanto compradora, a área de real estate da XP Asset, liderada por Pedro Carraz, se firma como uma das casas mais ativas do mercado, tendo ficado no ano passado entre os players que mais adquiriram galpões no Brasil, ao lado do BTG.

Com as transações, a XP Asset chega a R$ 8 bilhões em ativos logísticos e o XPLG11 alcança R$ 4,5 bilhões em patrimônio líquido. Somando o que está pagando aos demais sócios dos empreendimentos negociados, a XP está avaliando os ativos em cerca de R$ 1,5 bilhão, ou R$ 4 mil por m².