O fundo de logística da Capitânia acaba de acertar com o Mercado Livre uma das maiores locações do setor.

O CPLG11 terá a empresa como inquilina em um galpão de 134 mil metros quadrados em Jacareí, no chamado Raio 60 de São Paulo – uma transação que indica a escassez de terrenos no Raio 30 para operações maiores e mais complexas e o apetite do ecommerce para seguir descentralizando seus CDs.

O empreendimento é um built-to-suit que ainda está sendo desenvolvido e vai receber uma das maiores locações para naves únicas do País (o mais comum é que áreas desse porte sejam divididas em algumas naves). O projeto tem previsão de entrega em abril de 2027, e o contrato com o MELI será de 12 anos.

Jacareí não está entre os principais destinos para galpões – o estoque da cidade é majoritariamente de  baixo padrão – mas a Capitânia avalia que a região pode ser um bom negócio para galpões que não precisam estar tão perto do consumidor final.

“Há os galpões que necessitam estar na última milha, mas também há os que operam com estoques de longo prazo ou que fazem a triagem e a consolidação de estoques entre diferentes CDs,” Gabriel Martins, o gestor do CPLG11, disse ao Metro Quadrado.

E o Mercado Livre, de longe o maior ocupante de galpões logísticos do Brasil, “tem tamanho suficiente para saber a diferença entre a vocação de Guarulhos e a de Jacareí.”

Além disso, ele diz que está mais difícil encontrar terrenos no Raio 30 para galpões com especificações elevadas, como os que são feitos para operar como um fullfilment, com cross-docking, áreas de estacionamento externo e espaço para manobra dos veículos.

“No Raio 60 você consegue terrenos maiores, mais baratos do que pagaria no Raio 30, e entregando um produto melhor e com preço de aluguel semelhante,” ele disse.

O acordo para comprar o terreno foi fechado por R$ 80 milhões, com 17% de permuta, e a terraplanagem ficando por conta do terrenista.

O gestor não revelou o valor do aluguel, mas disse que, nessas condições, “não se aluga por menos de R$ 30” o metro quadrado.

O empreendimento será construído na Dutra, a 30 quilômetros do Rodoanel, o que também o deixa bem localizado para acessar a demanda do Rio e do interior de São Paulo, disse o gestor.

O galpão será o primeiro ativo de um segundo ciclo de investimentos do CPLG11, que está em fase de conclusão do primeiro, iniciado em dezembro de 2023 e no qual quatro dos cinco projetos já foram desinvestidos.

Em Jacareí, a gestora calcula que está entrando com um yield on cost de 10,9%, “acima de operações anteriores com players semelhantes”, e estima uma TIR de 35%, se conseguir replicar o cap de saída de projetos do primeiro ciclo.

O fundo estima que vai desembolsar R$ 449 milhões ao longo do desenvolvimento do galpão, e acredita que poderá vendê-lo por R$ 591 milhões seis meses após a entrega.