A Tellus Investimentos entrou na disputa para comprar um galpão locado para a Renault no Paraná, o único imóvel de um fundo gerido pela Tivio Capital, o Votorantim Logística (VTLT11).

A gestora fez uma proposta de R$ 186,8 milhões pelo ativo, abaixo dos R$ 214 milhões oferecidos pela outra interessada, a Zagros Capital.

Mas prevê o pagamento em dinheiro, enquanto a concorrente propõe pagar com cotas de seu principal FII, o GGR Covepi (GGRC11).

Os cotistas do Votorantim Logística têm até terça para decidir se aceitam uma das ofertas.

Um deles disse ao Metro Quadrado que considera a oferta da Zagros mais “transparente, líquida e certa.”

“O fundo conta com grande diversificação dos ativos e tem uma boa liquidez no mercado,” ele disse.

A emissão de cotas para viabilizar a transação está em andamento, e o investidor vê o GGRC11 com um porte razoável.

Apesar do mercado precificar uma queda do FII no mercado secundário, uma virada macro nos próximos meses pode provocar um upside na cotação que trará um lucro não precificado para os vendedores, ele diz.

Já no caso da Tellus, há dúvidas em relação às garantias para pagamento das parcelas a prazo.

A proposta prevê um sinal de R$ 74,7 milhões, uma parcela de R$ 18,7 milhões após seis meses e uma terceira prestação de R$ 93,4 milhões em 12 meses. 

A oferta inicial do GGRC11, feita em julho, avaliou o galpão em R$ 208 milhões, mas depois subiu para R$ 214 milhões e abriu mão de uma retenção de até 10% do valor do imóvel para cobrir eventuais despesas com obras.

A cláusula caiu após a diligência eliminar preocupações com o imóvel, disse uma fonte a par do assunto.

Já a Tellus oferece um bônus caso a Renault permaneça no imóvel após o fim do contrato atípico.

O contrato vence em dezembro do ano que vem, mas prevê uma mudança para o modelo típico após essa data com prazo de duração até dezembro de 2046.

O bônus varia de R$ R$ 2,95 milhões a R$ 14,25 milhões e será definido de acordo com o valor do aluguel — quanto maior o patamar por m², maior será o earnout.

Ambas as propostas precificam o ativo em um nível abaixo de sua avaliação, que é de R$ 213,8 milhões, mas se aproximam — ou ultrapassam, no caso do GGRC11 — o valor de mercado do fundo, de R$ 187 milhões.

Nos dois casos, o fundo VTLT11 seria liquidado após a conclusão da operação. 

As opções são aceitar uma das duas propostas ou recusar ambas e manter o ativo no fundo e o VTLT11 em operação. A decisão sai na terça.