A XP Asset está realizando um sonho antigo: ter um portfólio de renda urbana para chamar de seu.

A gestora criou o seu primeiro fundo imobiliário dedicado à categoria, o XP Renda Imobiliária, e deve assinar nos próximos dias a primeira leva de aquisições: um pacote de dez imóveis locados ao GPA e ao Grupo Mateus, num acerto que pode chegar a R$ 485,5 milhões. 

A compra inclui também um galpão logístico locado à BRF que elevará o valor total do negócio para perto dos R$ 771 milhões.

O vendedor dos imóveis é outro FII, o Guardian Real Estate (GARE11), que pelo acordo terá 15% do novo FII da XP e poderá se beneficiar caso a nova dona revenda os ativos ao final do prazo de cinco anos do fundo.

A XP resolveu entrar em renda urbana por ter uma visão positiva para o varejo  — mesmo diante dos juros elevados — em razão da experiência que já tem no mercado de shoppings.

“A equipe de gestão do novo fundo é a mesma que cuida do XP Malls, então temos bastante acesso à performance geral do varejo, em diferentes nichos e para diferentes públicos,” Felipe Teatini, o gestor do XP Renda Imobiliária, disse ao Metro Quadrado.

“Os resultados do segundo trimestre de grandes redes varejistas mostram esse cenário positivo,” disse Teatini, que afirma que o próximo ciclo de queda da Selic previsto para 2026 deve melhorar ainda mais o quadro.

Ao adquirir o pacote de imóveis da GARE11, a XP entra na renda urbana em posição para competir com grandes players do segmento, como os fundos do Patria (HGRU11), TRX (TRXF11) e Rio Bravo (RBVA11).

“O que dificultou muito outros negócios no passado é que esses FIIs já existiam e podiam ser mais agressivos em preço, condições de financiamento e de endividamento.”

Com um fundo já operacional e dono de um portfólio significativo, a gestora acredita que será possível competir por ativos de FIIs em reciclagem ou de grandes redes em pé de igualdade.

A asset discute outras potenciais aquisições que somam de R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão.

“A ideia da XP é sempre fazer negócios que sejam maiores que R$ 500 milhões para que faça sentido o esforço de captação do time.”

O foco, por enquanto, está em concluir a transação dos imóveis do GARE11, que atraíram a asset principalmente pelos locatários, com risco de crédito considerado sólido, diversificação regional e prazo de duração dos contratos, que são atípicos.

Metade da receita vem dos aluguéis de supermercados. Quatro deles estão locados ao GPA — três com vencimento em 2038 e outro em 2041. Os outros seis imóveis são ocupados pelo Grupo Mateus e a locação vence apenas em 2047.

“Esses contratos trazem robustez para a receita imobiliária e previsibilidade desse fluxo de pagamento de aluguéis.”

Os outros 50% da receita vem de um galpão logístico refrigerado da BRF em Salvador cuja locação vence ao final de 2027.

A expectativa é que o contrato seja renovado ou firmado com outro inquilino.

Já o GARE11 decidiu vender os ativos e fazer a reciclagem do portfólio para levantar capital e aproveitar oportunidades no mercado de renda urbana geradas pelos juros altos e a dificuldade de captação dos fundos, segundo uma fonte a par do assunto.

“O dinheiro está mais escasso. Quem desenvolveu lojas pensando em vender para fundos e calculou o prazo de venda errado está apertado agora,” disse a fonte.

A venda gerará um lucro de R$ 135 milhões a R$ 156 milhões para o FII – e vai ajudar a reduzir a alavancagem financeira do fundo, hoje no patamar de 27% em relação aos ativos.

Para pagar pela aquisição, o XP Renda Imobiliária captou R$ 347,7 milhões, abaixo do valor do acordo.

O restante será parcelado em um prazo de 24 a 60 meses, e a XP pretende alavancar o fundo em cerca de 12% a 15% do patrimônio líquido para fazer frente ao saldo remanescente.