Apesar de ainda serem dominados pelas pessoas físicas, os fundos imobiliários estão sendo cada vez mais comprados por investidores institucionais estrangeiros.

Segundo um estudo do Santander, os investidores não residentes negociavam apenas 5% do volume total das cotas de mercado em 2019. Menos de cinco anos depois, esse percentual mais que triplicou e alcançou os 16,1% no segundo semestre de 2024.

Mas a resposta para o que pode estar por trás desse crescimento — puxado especialmente pelos ETFs e fundos mútuos globais — não é unânime e gera debate no mercado.

Para Max Lima, o fundador da HSI Investimentos, não se trata de uma alocação baseada em uma aposta no Brasil ou na classe de FIIs especificamente.

O gestor disse que o investimento é pequeno e motivado por critérios técnicos de liquidez e market cap da carteira dos fundos, que têm cheques expressivos para alocar em mercados emergentes.

Apesar do volume atualmente maior, os não residentes ainda representam apenas 5% dos investidores com posição em FIIs, enquanto 76% do mercado está na mão das pessoas físicas e outros 18% ficam com investidores institucionais locais.

Além dos critérios técnicos, a atenção dos gringos também é atraída por outros méritos dos fundos imobiliários — e desta vez de viés fundamentalista.

“Os ETFs querem investir em produtos que tenham liquidez em bolsa e que andam bem no micro,” disse Flávio Pires, analista do Santander. “Hoje temos FIIs entre os maiores do mercado que negociam mais do que ações imobiliárias e, com um portfólio bem montado, conseguem entregar um retorno interessante.”

Pires destaca que até recentemente havia apenas um estrangeiro relevante: a Vanguard, que concentra um passivo de cerca de US$ 800 milhões em FIIs. A cifra representa apenas 0,07% do volume total do portfólio dos ETFs e fundos da gigante norte-americana que alocam capital por aqui.

A responsável por mudar essa situação e trazer mais um grande player institucional para o País foi a Hedge. O fundo de shoppings da casa, o HGBS11, tornou-se o primeiro FII brasileiro a integrar o FTSE EPRA Nareit Global REITs, um dos principais índices globais de REITs do mundo.

Para alcançar o feito, primeiro a gestora teve de percorrer o caminho das pedras. Nesse processo, descobriu que a principal barreira entre os FIIs e o mercado internacional era a linguagem, disse Ricardo Freitas, sócio e COO da Hedge.

“Nosso fundo já atendia todos os critérios de tamanho e de liquidez, mas não podia ser acompanhado pelos investidores estrangeiros porque não tinha os relatórios gerenciais mensais, as demonstrações financeiras e outros documentos em inglês,” Freitas disse ao Metro Quadrado. “Ou seja, era um FII que, como todos os outros do Brasil, estava muito fechado, olhando e pensando apenas no mercado local.”

A partir dessa constatação, a Hedge passou a traduzir todos os documentos e materiais ligados ao fundo, incluindo o próprio site da gestora. Ao final desse processo, e após todas as avaliações necessárias, o HGBS11 passou a fazer parte da carteira do FTSE EPRA Nareit Global REITs em setembro do ano passado.

Com isso, o fundo entrou na mira dos ETFs que replicam o índice, o que garantiu novos recursos para a carteira. “Naturalmente entra um fluxo de volume e já sentimos isso na veia,” disse Freitas.

O sócio da Hedge destaca que o reconhecimento e nova visibilidade também colocaram o HGBS11 no radar de outros gestores globais que procuram a casa para conhecer melhor o fundo.

“Esse é o efeito de médio e longo prazo: passar a ter investidores que te procuram e investem não porque estão passivamente replicando o índice, mas porque, dentro do critério de gestão global deles, entendem que é interessante alocar no seu produtos.”

O analista do Santander diz que outras casas também deveriam traduzir seus relatórios e demonstrações financeiras para o inglês para continuar a receber fluxo dos ETFs e atrair outros tipos de investidores gringos — como fundos de pensão e family offices — e seus cheques serem ainda maiores, impulsionando a indústria de FIIs brasileiros.