Em tempos de baixa liquidez no mercado, uma alternativa tem se popularizado entre os fundos imobiliários: oferecer cotas em troca de ativos. 

Apostando nessa estratégia pela primeira vez, o TRX Real Estate (TRXF11) acaba de anunciar que quer levantar R$ 1 bilhão com uma oferta na bolsa – e garantiu a maior parte da captação já na largada.

Do total, R$ 750 milhões foram levantados por meio de donos de imóveis que toparam trocar seus ativos por cotas, segundo Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos.

E outros R$ 100 milhões devem vir de cheques de investidores institucionais, elevando o montante já ancorado para 85%, apurou o Metro Quadrado.

A depender da demanda, há ainda a possibilidade de a gestora colocar um lote adicional de 25% na mesa, o que elevaria a captação total para R$ 1,25 bilhão.

Com ou sem lote adicional, a oferta base já é considerada a maior da história do FII e é suficiente para o TRXF11 abocanhar todo o pipeline previsto para a operação: um pacote de ativos de pouco mais de R$ 1 bilhão, incluindo um galpão de R$ 200 milhões na região Sul que marcará o retorno do FII à logística após a  venda de seu último ativo do segmento, no início do ano passado.

“Estamos voltando em um modelo muito específico, pois esse é um imóvel de logística que consideramos last mile e uma operação de built-to-suit de contrato atípico com uma das principais empresas de ecommerce do Brasil,” Barbosa disse.

O nome do inquilino não foi divulgado, mas o Metro Quadrado apurou que se trata do Mercado Livre, o maior locatário de galpões do País.

A maior parte do será comprado, no entanto, é formada por lojas de varejo do tipo big box (grandes empreendimentos de arquitetura padrão similar a uma caixa) e ativos de renda urbana, as especialidades do TRX Real Estate — os dois segmentos correspondem a cerca de 77% do portfólio de 58 imóveis.

A concentração não foi proposital, mas sim fruto de grandes aquisições ao longo dos anos — como a compra de 39 imóveis do Grupo Pão de Açúcar em 2020 — que levaram o fundo a ganhar escala em um setor que não era arbitrado por grandes investidores institucionais até então. 

“Empresas e famílias donas de grandes imóveis passaram a nos procurar, então resolvemos explorar ao máximo essa vantagem competitiva, e o mercado de varejo big box ainda nos traz muitas oportunidades.”

O plano do fundo, no entanto, é aumentar a participação em outros setores no médio e longo prazo para blindar o portfólio em momentos desfavoráveis para o varejo.

Além da volta para o mercado logístico, o fundo entrará no setor de saúde com a compra de um imóvel locado para uma empresa de diagnóstico.

A diversificação geográfica também será reforçada pela operação. Hoje o FII está presente em 13 estados e esse número deve subir para 16 após as aquisições, com a entrada de Amazonas, Paraná e Rio Grande do Norte na carteira.

Coordenada pelo BTG Pactual, a oferta deve impulsionar os indicadores financeiros do fundo sem pesar no bolso dos atuais cotistas – a base é de 184 mil investidores.

O patrimônio do TRXF11, de R$ 2 bilhões, deve ultrapassar os R$ 3 bilhões, enquanto a alavancagem deve cair de 35,3% para 24,6% com a conclusão da emissão, que deve ser encerrada até outubro.

“Estamos fazendo uma operação basicamente sem custo porque é uma oferta que já nasce ancorada,” diz Barbosa.

O preço de emissão é de R$ 100,48, com um custo unitário de distribuição de R$ 0,14 por cota.