O financiamento de imóveis a pessoas físicas – hoje uma seara dominada pelos bancos de varejo – em algum momento começará a ser explorado também pelos fundos imobiliários.

Esta é a aposta de Pedro Daltro, o sócio e head de real estate da SPX Capital. A gestora de Rogério Xavier entrou no setor imobiliário em 2021 e hoje tem R$ 2,7 bilhões em ativos neste mercado.

Para Daltro, é questão de tempo para que a redução estrutural dos recursos da poupança – que já diminui o share dos bancos no financiamento imobiliário a empresas – afete também o funding para o comprador final.

“No futuro, esse tipo de financiamento será um mercado gigante para os FIIs,” Daltro disse ao Metro Quadrado.

Por isso, um dos caminhos que a SPX deve seguir para expandir o braço de real estate é justamente o crédito. Hoje a casa tem dois FIIs que investem na classe e somam cerca de R$ 318 milhões de patrimônio líquido.

Outra grande aposta da SPX é o segmento logístico, especialmente a tese last mile em São Paulo – que, apesar de ser mais desafiadora pela escassez de ativos e terrenos, também tem um retorno maior.

Abaixo, os principais trechos da entrevista.

Depois de muito apanhar, o IFIX deu uma arrancada e sobe 10% no ano. Esse salto deve continuar ou é  um voo de galinha?

Chegaremos ao final do ano com o IFIX bem melhor do que começou 2025, só que não será uma linha reta. Se é um voo de galinha? Acho que não. Mas terá volatilidade? Acho que sim. Os juros no mundo estão voláteis e no Brasil também, mas aqui parece que já chegamos ao topo da subida das taxas. A probabilidade de cair é muito maior do que a de subir. Estou otimista e acho que 2025, apesar de todos os pesares, vai ser um ano bom para o IFIX.

O ano de 2024 começou com o mercado dizendo que seria o ano do tijolo, mas pouco tempo depois virou o do papel. Em 2025 parecia que o papel seria a grande estrela. As expectativas mudaram novamente?

Vou fazer uma ressalva. No ano passado apostei que ia ser o ano do papel e deu certo essa estratégia. Para este ano podemos fazer duas análises. O tijolo ficou um pouco para trás, então pode ser que ele ande mais rápido, sim. Só que o papel tem uma mudança estrutural muito grande ligada à forma de financiar o setor. O financiamento está deixando de sair da mão dos bancos para ir para a mão dos fundos, o que gera um crescimento absurdo. Então gosto dos dois e diria que, no curto prazo, o tijolo pode performar melhor, mas se tivesse que fazer uma aposta de quatro ou cinco anos eu apostaria no papel. 

Por quê?

Porque estamos apenas no início dessa fase de crescimento do papel. Hoje os fundos fazem muito financiamento ao construtor, mas não financiam – ou, se o fazem, é pouquíssimo – o comprador final. Acredito que, no futuro, essa modalidade será um mercado gigante e bastante interessante para quem estiver no segmento.

Os fundos conseguirão ser competitivos nas taxas para consumidor final comparado ao que os bancos oferecem?

Acredito que sim. O dinheiro de poupança está acabando e, em um cenário de juros mais baixos, os fundos ficam muito competitivos graças a vantagens como a flexibilidade na forma como financiamos, enquanto os bancos têm um produto um pouco mais amarrado. Além disso, nossa estrutura é bem mais simples em termos de equipe. Não temos agência e uma série de outros custos que os bancos têm.  Há mercado para todo mundo, mas por esses motivos acredito que ganharemos um market share substancial.

Isso já acontece no exterior?

Sim. Nos Estados Unidos, por exemplo, o share dos bancos no financiamento imobiliário caiu substancialmente de 2008 para cá. O fenômeno atrasou no Brasil devido aos juros que são altíssimos, e também devido à importância da poupança, mas agora está chegando.

Além do papel, quais são os seus segmentos favoritos no momento?

Tentamos fazer sempre apostas seculares. Ou seja, apostas que, no longo prazo, cresçam mais do que o restante da economia. Uma das teses que gostamos muito é a da logística com ativos em desenvolvimento ou já prontos. O problema é encontrar imóveis em regiões que estejam dentro do raio 30 das grandes capitais. Eu diria que a maioria dos fundos hoje ainda não tem isso. Por isso optamos por desenvolver.

Mas também há desafios em desenvolver os imóveis.

Sim, é bem difícil fazer desenvolvimento logístico dentro das grandes cidades porque enfrentamos a demora das prefeituras e os terrenos têm muita competição, mas ainda assim estamos conseguindo. Grande parte do nosso portfólio está em desenvolvimento e acredito que terminaremos este ano com o VGV da carteira logística em cerca de R$ 1,5 bilhão.

Outro desafio é a escassez de terrenos, principalmente dentro do raio mais próximo de SP. Como vocês contornam esse obstáculo?

Esse desafio realmente é grande. Mas, como gostamos de investir quando o juro está alto, não tem competição, porque os outros players não têm capital. Hoje estamos com capital para investir no logístico quando praticamente ninguém tem.

A SPX também tem imóveis residenciais, incluindo ativos em Portugal. Quais são as perspectivas para esse segmento?

Todos esses empreendimentos, que são quatro, estão em obra e serão entregues ao longo de 2026 e 2027. À medida que eles forem entregues, vamos devolver o capital para o investidor e tentar convencê-lo de que ainda tem oportunidades no setor. Mas isso é algo a ser discutido em 2026.

Então a intenção por enquanto não é desinvestir?

Ele será desinvestido naturalmente à medida em que o fundo terminar as obras e vender unidades. O que pode acontecer é tentarmos convencer o mesmo investidor de que há oportunidades para fazermos outros negócios no segmento. Mas, como estamos no Brasil, não dá para traçar planos agora. Por aqui, 2026 e 2027 é um longuíssimo prazo.

Pensando nos segmentos que não estão no portfólio da casa, há algum que vocês olham com mais interesse para o futuro?

Nosso time tem conhecimento nos setores de shoppings e de escritórios. Eu diria que em escritórios é até maior. Então seria natural, se encontrarmos uma boa oportunidade, voltar a esses dois segmentos. Acredito que isso vai acontecer, é só uma questão de tempo.

Dentro da classe escritórios, o que enxergam de mais promissor? 

Gosto pessoalmente de regiões que já tenham algum adensamento. Porque, ao contrário de um hospital, hotel ou shopping — que ao colocar uma outra unidade do lado você prejudica os negócios — em escritórios é o oposto. Pode ter uma competição no curtíssimo prazo, mas, no longo prazo, a região fica melhor porque mais escritórios atraem mais restaurantes, academias e outros equipamentos.

Quais regiões têm essas características aqui em SP?

Eu não toparia ir muito para a Zona Sul, Norte ou Oeste, pois são regiões que ainda não estão adensadas, ao contrário de Faria Lima, Rebouças, Paulista e Vila Olímpia, por exemplo. Ainda que se pague um preço mais alto por isso, o risco é bem menor. Já para uma janela de dois ou três anos poderíamos olhar para a Chucri Zaidan, mas só se encontrássemos um negócio barato para fazer turnaround. Lá toda hora tem um prédio novo e grande sendo lançado. Ninguém constrói nada pequeno, o que faz com que o preço não suba muito.

Entre as últimas novidades do mercado, a CVM aprovou recentemente a recompra de cotas por fundos imobiliários. Como você enxerga essa novidade?

É muito positivo. Eu pessoalmente adoro essa estratégia. Nas companhias em que trabalhei fizemos muita recompra e pagamos muito dividendo com essa técnica em momentos em que a ação estava abaixo do valor que achávamos que era o justo. O mesmo racional pode ser aplicado para os fundos. E aí não vai ter nada melhor para fazer do que recomprar a sua própria cota.

Não sei em que magnitude cada casa fará isso, mas, para ser honesto, esse é um dos jeitos mais fáceis de ganhar dinheiro no setor imobiliário.