O fundo imobiliário GGR Covepi (GGRC11) captou R$ 693,3 milhões em uma oferta encerrada há pouco e ancorada na estratégia de troca de cotas por ativos que tem se disseminado na indústria.

Trata-se da maior emissão feita pelo FII até agora e coloca o GGRC11, que é gerido pela Zagros, entre os cinco maiores fundos de logística do mercado, com um valor patrimonial próximo aos R$ 2,4 bilhões.

A maioria dos recursos veio de investidores que toparam vender imóveis e receber o pagamento em cotas do fundo, um modelo de transação que já era utilizado pela Zagros e ganhou tração neste ano.

Entre os principais imóveis envolvidos na oferta estão um galpão no Paraná locado à Renault — e que foi alvo de uma disputa com outro FII —, um condomínio logístico em no interior de São Paulo que pertencia a um fundo da JiveMauá e um galpão em Seropédica, no Rio de Janeiro, cuja lista de locatários inclui a Granado.

O GGR Covepi também trocou cotas pela participação do BlueMacaw Logística (BLMG11) no fundo Triple A, que é fruto de uma parceria entre a BlueMacaw e a OakTree Capital, gestora de Howard Marks.

Os dois já haviam feito uma transação similar no ano passado, e agora o fundo da Zagros levou o restante das cotas do Triple A que pertencia ao BlueMacaw.

O acordo com o BLMG11 incluiu ainda um terreno de 430 mil metros quadrados em Cabreúva que pode receber um futuro desenvolvimento logístico e dá início a uma nova estratégia para o FII — que focou na compra de imóveis prontos até agora por considerar os valores mais atrativos.

“Quando os juros caírem e o ciclo imobiliário se inverter, os preços vão subir, e desenvolver será a melhor forma de ter um imóvel a um bom custo,” Pedro van den Berg, o CEO da Zagros, disse ao Metro Quadrado.

Van den Berg afirma que recebeu outras propostas para comprar ativos com cotas e que a oferta poderia ter ultrapassado a marca do bilhão, mas optou por restringir o pipeline para evitar um dos riscos associados à estratégia: a concentração da base de cotistas.

O FII alcançou neste mês a marca dos 200 mil investidores e quer manter o varejo como maioria na base em vez de concentrá-la em players institucionais — que costumam sair dos investimentos após um certo período e podem causar uma pressão vendedora, prejudicando a cotação no mercado secundário.

Para evitar saídas em bloco, o GGRC11 também incluiu nos deals cláusulas que limitam as vendas, como previsão de escalonamentos e lock-ups.

“Além de não atrapalhar a cota, essas regras melhoram a liquidez do fundo como um todo,” disse o CEO, afirmando que o GGR Covepi iniciou o ano abaixo da marca dos R$ 2 milhões de negociações por dia e agora já bate os R$ 7 milhões.

O FII também deve desacelerar a estratégia de aquisições para trabalhar a reciclagem da carteira, que ficou com 36 imóveis após a conclusão da oferta.

“Vamos tirar ativos que não fazem mais tanto sentido, seja porque ficou pequeno, antigo ou porque a localização já não é mais tão interessante para o fundo,” disse o CEO.

Os novos imóveis e a reciclagem devem ajudar a atender a um pleito dos investidores, que pedem que o GGRC11 reduza a participação de imóveis industriais na carteira e aumente a dos logísticos.

Antes da oferta a proporção era de 60/20/20 para ativos logísticos, industriais e híbridos, respectivamente. Agora, o percentual logístico sobe para 68%, enquanto o industrial cai para 17% e o híbrido para 15%.